房产律师靳双权解析经济适用房借名买房处理原则
来源：未知 作者：未知 时间：2017-01-20
一、基本案情
1、原告诉称
王在元诉称：杨彦系其外孙。2006年杨彦因原居住房屋拆迁获得一套拆迁安置房屋，即本案诉争房屋，房屋为经济适用房性质。杨彦通过拆迁获得涉诉房屋后与王在元达成口头协议，王在元从杨彦手中购买涉诉房屋，另外双方还口头约定待房屋可自由上市交易时，双方补签房屋买卖合同，且杨彦需尽快配合王在元办理过户手续，后王在元支付了购房款并居住使用该房屋至今。目前涉诉房屋契税至今已满五年，符合经济适用房上市条件，房产证亦于2011年7月13日下发，王在元、杨彦双方满足过户条件。双方于2013年11月29日签订了《存量房屋买卖合同》（自行成交版），房屋价款为30万元，并办理了网签。不料待双方签字确认过户时，杨彦拒不配合，导致过户程序无法继续进行。
时至今日，经王在元多次催促，杨彦仍拒不出面配合王在元办理房产过户，王在元认为杨彦的行为已经违反双方当初的口头约定，且双方已签订《存量房屋买卖合同》（自行成交版），顺利完成网签手续，杨彦在办理过户最后的过程中出尔反尔的行为，严重侵害了王在元的合法利益。故起诉至法院，请求：1、判令杨彦履行双方于2013年11月29日签订的《存量房屋买卖合同》，配合王在元办理房屋过户手续，将房屋产权人由杨彦变更为王在元；2、判令杨彦承担本案全部诉讼费用。
2、被告辩称
杨彦辩称：不同意王在元的诉讼请求。网签不是我们出尔反尔，过户的时候需要杨彦的爱人签字，因为我当时不在场，网签需要房主到网上登记，房本一直在王在元那里，导致我们无法办理房屋登记出售。如果没有前提条件（王在元、杨彦以房换房，王在元以位于海淀区501号的房子60多平米换争议房屋），争议房子不可能30万出售。网签合同有失公平。
二、法院查明
2006年12月26日，207号房屋为杨彦单独所有，房屋性质为经济适用房。
2013年11月29日，王在元（买受人）与杨彦（出卖人）签订《存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋昌平区207号，建筑面积共74.74平方米；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币30万元整。该合同对于价款支付日期、房屋交付、违约责任、权属转移登记等均未约定。
另查，王在元主张其与杨彦之间存在口头约定，约定王在元购买杨彦涉案房屋，待房屋可自由上市交易后，双方补签房屋买卖合同并办理过户手续。王在元提交了2006年12月22日、2006年12月23日、2006年12月25日的银行存款回单共五张，证明先后向杨彦支付30.8万元。
三、法院判决
杨彦履行王在元与杨彦于2013年11月29日签订的《存量房屋买卖合同》，配合王在元办理房屋过户手续，将房屋产权人由杨彦变更为王在元。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
王在元主张与杨彦有口头的借名买房约定，王在元提供了下列证据：王在元向杨彦支付房屋价款的证明；王在元对房屋进行装修后，占有并实际使用房屋；王在元持有房屋的产权证原件及购房的相关手续；王在元对为何借名买房亦提供了合理解释。综合以上证据，法院对王在元的主张予以采信，认可王在元与杨彦有借名买房的口头约定。杨彦虽不认可王在元之主张，但并未提出合理解释，法院对杨彦的主张不予认可。
在订立合同时显失公平的合同，当事人可以主张撤销。《存量房屋买卖合同》系对06年口头借名买房协议的确认，因此，不应以2013年的市场价格判定06年口的交易成本。杨彦以该协议显失公平主张撤销，事实依据不足。
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。杨彦主张与王在元有换房约定，杨彦应举证证明其主张，杨彦未能证明其主张，应由杨彦承担相应的不利后果。法院对杨彦换房约定一节不予采信。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】