房产律师解析房屋确权案件
来源：未知 作者：未知 时间：2017-03-20
房产律师靳双权联系电话：13426037149。房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起房屋确权案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
郎旭东与刘芳是夫妻关系。刘芳与刘家凯是收养关系。2001年，教育局将一套房屋分配给郎旭东。2001年1月19日刘家凯以郎旭东的名义交纳了车库款，维修基金，小区服务费、垃圾费、装修保证金等费用，办理了房屋交接手续。
2004年12月30日，郎旭东、刘芳与刘家凯签订了一份《转让协议书》，载明协商同意无条件转让给刘家凯购买，购房、装修等一切费用都由刘家凯承担。同日，刘家凯以郎旭东名义向房地产开发有限公司交纳了购房款112732.22元，并于2005年4月19日与房地产开发有限公司签订了一份商品房买卖合同。
2006年4月19日，刘家凯以郎旭东名义办理并取得了房屋所有权证。2010年12月19日，刘芳（甲方）、郎旭东（乙方）、刘家凯（丙方）共同签订了一份《房屋分割协议》，约定乙方主动协助丙方办理上述房产的过户或出售的相关手续，乙方协助丙方办理完上述房屋过户或出售手续后，丙方应将房产交接手续，房产证、土地证交还甲方。
同年3月18日，委托人（郎旭东、刘芳）与受托人（刘家凯）签订了一份委托书，约定由郎旭东、刘芳全权委托刘家凯办理涉诉房屋的出售及交易过户的相关手续。
同年5月26日，刘家凯（甲方）以郎旭东、刘芳的名义与第三人（乙方）签订了一份房屋转让合同，约定甲方将涉诉房屋转让给乙方所有，成交价为365000元。合同签订后，双方办理了房产转让过户相关手续，房屋转让款365000元由刘家凯收取。
后刘家凯与郎旭东、刘芳发生矛盾，不可调和。2013年3月21日，郎旭东、刘芳诉至法院，要求刘家凯返还房屋，后其在审理过程中，变更诉讼请求为返还房屋，如不能返还则要求赔偿57万元。
二、法院判决
法院审理后作出判决：驳回郎旭东、刘芳的诉讼请求。
三、律师点评
房产律师靳双权认为，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。
本案中，郎旭东、刘芳主张刘家凯返还房屋，如不能返还则应当赔偿损失57万元。据此，郎旭东、刘芳依法应当首先举证证明其对该讼争房屋具有所有权。从本案查明的事实来看，双方讼争的房屋是教师集资房，由教育局按照有关政策规定，分配给郎旭东购房计划。2004年12月30日，双方签订的《转让协议书》，明确约定了郎旭东、刘芳将购房计划转让给刘家凯购买，购房、装潢等一切费用都由刘家凯承担，刘家凯并享有此房的房产权和居住、出售、出租等一切处置权。
该转让协议书内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人真实意思表示。刘家凯依据约定以郎旭东的名义办理了房产登记手续，并交纳了购房款、契税、物业服务费、装修保证金等相关费用，后根据双方于2011年3月6日签订的最终协议书和公证委托，办理了房屋的转让手续。
郎旭东、刘芳所举证据，从形式上看，讼争房屋虽系郎旭东所在单位福利分房计划，但郎旭东、刘芳自愿处分该计划，该房屋现已由刘家凯转让他人，鉴于郎旭东、刘芳在处分福利计划并未涉及附加关于原告诉称的“养老送终”内容，且双方收养关系解除是因郎旭东、刘芳要求解除而解除。现郎旭东、刘芳诉称以自己名义交纳房款及相关费用，并进行不动产登记，所依据的事实与查明的实际情况并不相符。原告所举证据不能证明其主张成立，故郎旭东、刘芳的诉讼请求，理由不能成立，依法不予支持。
关于刘家凯对郎旭东、刘芳在诉讼过程中变更诉讼请求提出异议，根据证据规则第三十五条的规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限”，刘家凯提出的该项异议，理由不能成立，不予采纳。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】