北京房产律师靳双权解析房屋确权案件
来源：未知 作者：未知 时间：2017-03-20
房产律师靳双权联系电话：13426037149。房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起借名买房案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
周志全与刘芳是夫妻关系，二人共有3个子女，儿子周明堂、长女周云丽、次女周云燕。
1997年8月21日，周志全与某单位签订《公有住宅租赁合同》，由周志全承租涉诉房屋。1998年7月12日，周志全去世。2001年3月20日，诉争房屋承租人变更为周建华。2003年7月18日，刘芳（甲方）与A公司（乙方）签订房屋买卖合同书，主要内容为甲方购买涉诉房屋一套，甲方新购房屋按房改价格政策，每平方米售价1560元，实际房价款为55174元。2005年4月15日，诉争房屋所有权登记至刘芳名下。2005年7月25日，刘芳去世。
周建华认为，自己是借用祖父祖母的工龄享受购房价格优惠，以刘芳的名义购买了诉争房屋，后周建华代替刘芳签订了房屋买卖合同及缴纳了全部购房款和公共维修基金等相关费用。诉争房屋虽登记在刘芳名下，但实为周建华借用刘芳的名义购买，购买房屋的全部款项也都由周建华支付，因此，诉争房屋的所有权应归周建华所有。故诉至法院，诉讼请求：1、判令三被告协助原告将涉诉房屋所有权转移登记至原告名下；2、三被告承担本案的诉讼费用。
二、法院审理
被告周云丽答辩称：不同意周建华的所有诉讼请求，原告与刘芳之间不存在借名买房的合同关系。刘芳是用自己的工龄且是自己出资购买的诉争房屋，诉争房屋为刘芳的个人财产，和原告没有关系。公租房承租人为周志全，签订合同为周志全，合同上有公章，这和周建华所述的周建华和其祖父共同承租了房屋的事实不符。2003年7月18日，刘芳和A公司签订了房屋买卖合同书及房改购房记价登记表，以55174元的价格购买了诉争房屋，并折合了刘芳47年的工龄，2003年7月18日，刘芳缴纳了房屋公共维修资金。刘芳有能力支付房款，老人有自己的储蓄。原告并没有和老人实际居住在一起，不存在和老人一起承租房屋的情况。2003年购买诉争房屋至今，周建华未表明是借刘芳的名义购买。
被告周云燕答辩称：诉争房屋是刘芳个人财产，其父亲不可能在去世前两年把承租权转让给周建华，诉争房屋所有权登记在刘芳的名下，房子购买时也用了刘芳的工龄。周建华没有工作多少年，没有钱购买诉争房屋，刘芳有经济能力。
周建华主张周志全去世后的房屋租金由其交纳。对此，周云丽、周云燕并不认可，称1998年周志全去世后的租金由刘芳支付。
2003年7月18日，《房改购房房价计算登记表》中，登记的姓名为刘芳。周建华主张，房屋买卖合同书系周建华的母亲代刘芳所签，房屋购房房价计算登记表是其父母所签。
周建华提交诉争房屋购房款发票、公共维修基金收据，主张购房款和公共维修基金都是由周建华出资，只是借用刘芳的名义。
周建华提交1999年至2003年五费收据及物业管理收费收据6张，主张上述费用均是其交纳。周云燕对此不认可，并表示，刘芳去世前与周建华一起居住，因此，上述手续单据由周建华持有，并不能证明是由周建华支付。
物业管理有限公司出具证明，证明诉争房屋由周建华居住。
三、法院判决
法院审理后作出判决：驳回周建华的诉讼请求。
四、律师点评
著名房产律师靳双权认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
具体至本案中，首先，周建华并未举证证明其与刘芳之间存在借名买房的书面或口头约定，在借名买房合同中，通常由出名人签订房屋买卖合同，借名人支付全部购房款。周建华陈述，房屋买卖合同是其母亲签字，购房手续和购房款是其父母出面办理，因此，根据周建华的陈述，无法证实由其支付了购房款。周建华所陈述的合同履行情况并不符合借名买房合同履行的交易习惯，周建华并未提交充分证据证明与刘芳之间存在借名买房关系。再次，诉争房屋所有权登记于刘芳名下，如果周建华作为共同安置人被安置在该诉争房屋，其作为安置人口对诉争房屋享有的是居住权，而非所有权。此外，对周建华所提出的只有承租人才能购买诉争房屋的主张，从房屋买卖合同的买房人为刘芳可以看出，周建华的该主张并未提交证据予以证明，法院不予采纳。
综上所述，周建华的诉讼请求并无事实及法律依据，法院难以支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】