如何认定借名买房案件，房产律师靳双权帮您解答
来源：未知 作者：未知 时间：2017-03-27
房产律师靳双权联系电话：13426037149。房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起借名买房案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
刘芳与冯烈于1993年5月28日结婚，婚后育有一子一女，长女冯兰、次子冯明。冯烈于2008年9月5日去世。周莉与冯烈是姐弟关系。冯默风、周华是周莉与冯烈之父母。冯默风于2003年3月21日去世。
本案诉争房屋于2001年购买。现登记在周莉名下。
刘芳、冯明认为，涉诉房屋时借用周莉的名义购买的，约定待房款全部还清后，周莉协助办理房屋过户手续。后刘芳多次要求周莉办理房屋过户手续，周莉以各种理由推诿。自涉诉房屋中购买交付后，刘芳与子女一直在该房屋内居住并承担居住期间的全部费用，冯烈去世后该房屋未进行遗产分割，刘芳、冯明及冯兰、周华应为该房屋的共有人。现诉至法院，请求判令：1、位于涉诉房屋中的房屋为刘芳、冯明及冯兰、周华共同共有；2、周莉协助刘芳、冯明及冯兰、周华办理上述房屋的过户手续；3、诉讼费用由周莉承担。
二、法院审理
周莉辩称：不同意刘芳、冯明的诉讼请求。刘芳所述的借我名义买房与事实不符；本案诉争房屋涉诉房屋中是周莉自行购买，并未与他人产生任何共同共有关系；诉争房屋的首付款由周莉交付，房屋贷款由周莉申请，并且房屋产权登记在周莉名下；房屋应该以登记为准，周莉与刘芳等人未有任何借名买房的书面协议，故本案诉争房屋应当为周莉所有。
刘芳现持有涉诉房屋的房屋首付款发票、契税收据、公共维修基金收据、还款存折以及部分的贷款本金收回回单及计息回单、存款回单、物业费缴费票据、供暖费缴费票据的原件，主张房屋的实际出资人是刘芳与冯烈，房屋使用期间的费用由刘芳与冯烈交纳，刘芳及冯烈一家一直居住在涉诉房屋中。
周莉现持有涉诉房屋中的房屋所有权书、个人住房贷款借款合同、房屋保险单及保险发票、贷款结清证明、开锁维修服务工作单的原件，持有购房税票（包括见证费发票、完税证、首付款发票）、还款存折以及部分的贷款本金收回回单及计息回单、存款回单、物业费缴费票据、供暖费缴费票据的复印件，医药费票据的复印件。周莉称，因涉诉房屋中于2013年10月15日被盗，该房屋贷款本金收回回单及计息回单、存款回单、还款存折、物业费缴费票据、供暖费缴费票据丢失，无法提供上述单据的原件。
刘芳、冯烈未与周莉签订书面借名买房协议。关于借名原因，刘芳称，因其与冯烈在购房时均无固定工作，收入不稳定，不具备按揭贷款的资格，故借周莉之名买房。周莉对此不予认可，其表示在购买诉争房屋涉诉房屋中时，其本人具有持续稳定的收入来源，诉争房屋系其本人出资购买，不存在借名给刘芳及冯烈买房的事实。
三、法院判决
法院审理后作出判决：
1、位于涉诉房屋中的房屋归刘芳、冯明、冯兰及周华共同共有；
2、周莉于判决生效后十日内协助刘芳、冯明、冯兰及周华将位于涉诉房屋中的房屋所有权转移登记至刘芳、冯明、冯兰及周华名下。
四、律师点评
著名房产律师靳双权认为，公民的合法民事权益受法律保护。本案的争议焦点在于诉争房屋涉诉房屋中的出资关系以及刘芳、冯烈与周莉之间是否存在借名买房约定。关于购房出资情况，根据双方在本案中提交的证据，涉诉房屋中的首付款发票、契税收据、公共维修基金收据、还款存折以及部分的贷款本金收回回单及计息回单、存款回单的票据原件均在刘芳手中；周莉虽抗辩称，刘芳以非法途径获得上述票据原件，其因诉争房屋被盗而丢失上述票据原件，但就其所述未提交充足证据予以证明，故法院对此不予采信。
刘芳、冯明申请法院调取2001年8月25日至2009年4月12日期间按月还贷的银行存款凭条底单，并要求对底单上的签名是否为周莉本人的笔迹进行鉴定，但周莉明确表示不同意调取银行存款凭条底单，亦明确表示不同意笔迹鉴定，并拒绝提供其本人签字作为鉴定比对样本，致使无法通过鉴定结论认定本案诉争房屋贷款的实际还款人，故周莉应当对此承担举证不能的法律后果。以上相关证据基本能够形成完整的证据链，以证明刘芳、冯烈为诉争房屋的实际出资人。
关于借名买房约定一节，虽刘芳、冯烈与周莉未有书面约定，但考虑到冯烈与周莉之间是姐弟关系，二人之间没有签订书面协议并未有悖常理；根据双方当事人的陈述及刘芳持有诉争房屋的部分物业费、供暖费票据的事实，应认定刘芳、冯烈及其家人一直居住使用诉争房屋，实际享有房屋权益。
综上所述，刘芳、冯烈与周莉之间虽无书面借名买房协议，但结合本案现有证据，可以认定刘芳、冯烈与周莉之间就本案诉争房屋涉诉房屋中存在事实上的借名买房关系，刘芳、冯烈及其家人亦长期居住于诉争房屋内，实际买房人应为刘芳和冯烈，故法院认定刘芳、冯烈借用周莉的名义购买本案诉争房屋涉诉房屋中的事实存在。因公民的权利能力始于出生、终于死亡，公民去世前已有之财产权利，死后可由继承人继承。
故本案中，冯烈对本案诉争房屋的所有权益应由其继承人刘芳、原冯明与冯兰、周华继承。现刘芳、冯明要求确认该诉争房屋为刘芳、冯明及冯兰、周华共同共有，并要求周莉协助办理房屋过户手续的诉讼请求，于法有据。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】