房产律师靳双权解析房屋所有权案件
来源：未知 作者：未知 时间：2017-03-27
房产律师靳双权联系电话：13426037149。房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起借名买房案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
被告原是原告公司的员工。2002年6月11日，原、被告与A公司签订《商品房预售合同》一份，约定由原、被告以744，662元的价格向A公司购买房屋。房屋购买后由原告居住。
2005年4月6日，被告与B公司签订《商品房出售合同》一份，约定由被告向B公司购买碧房屋，总价为790万元。原告支付了全部房款，2005年5月，产权登记至被告名下。购买后一直对外出租，租金由被告收取后支付原告，自2014年1月起被告未将房租支付原告。
2010年10月26日，被告与C公司签订《商品房预售合同》一份，约定由被告向C公司购买房屋，总价为2937970元。第三套房屋购买后用于原告开设的公司办公。
现原告起诉要求确认上述三套房屋归原告所有，由被告配合原告办理房屋产权过户手续，将三套房屋产权过户至原告名下。
二、法院审理
被告柳如絮辩称，被告原是原告开设公司的员工，第一套房屋登记在原、被告名下，由原告支付了首付，并以被告名义贷款人民币58万元，嗣后由被告每月归还贷款，被告合计归还了贷款187，131.33元，后原告一次性还清贷款392，868.67元，故被告有出资。第二套房屋购买时总价为790万元，其中被告支付了73.9万元，余款均由原告支付。第三套房屋购买总价为2，937，970元，其中贷款123万元，被告支付了首付156，880元，其余首付由原告支付，嗣后，被告每月归还了贷款，合计归还贷款265，771.72元，后原告一次性还清了贷款1，061，257.85元，故原告所述三套房屋被告均有出资，原告认为三套房屋属其所有无依据，要求驳回原告的诉讼请求。
审理中，原告提供录音资料四份，以此证明被告认可其名下房屋实际出资人为原告，因原告借用被告名义买房导致被告限制购房，被告以此为由扣留另案起诉的五套房屋的卖房款10%。被告对上述录音资料真实性无异议，但认为原告对部分录音的书面记录与原谈话内容有出入，且录音资料只能证实双方有合作购房关系，原告是出资人之一，实际被告也有出资，双方为如何分配收益进行协商，在双方协商期间原告同意被告预留另案起诉五套房屋卖房款的10%。
为证实被告出资情况，被告提供银行业务委托书及签约单一份；银行贷款还款明细一份；银行业务委托书及中国建设银行本票申请书各一份；银行贷款还款明细一份。
原告对被告提供的证据的真实性无异议，但认为被告支付的钱款均由原告给付被告后支付，且原告提供的录音资料中被告也承认所有房屋的出资均为原告。
审理中，被告确认第二、三套房屋原告支付的购房款有些直接由原告支付，有些由原告支付被告后再由被告支付。
三、法院判决
法院审理后作出判决：
1、上述三套房屋归原告白志航所有；
2、被告柳如絮于本判决生效之日起三十日内配合原告白志航将判决第一项中的房屋产权过户至原告白志航名下，办理产权过户产生的税费由原告白志航承担。
四、律师点评
著名房产律师靳双权认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
本案第一套房屋登记在原、被告名下，第三套房屋及第二套房屋登记在被告名下，现原告认为涉讼三套房屋均由其出资，而被告认为在涉讼三套房屋中其均有出资，故其在涉讼三套房屋中也有份额，本案争议在于涉讼三套房屋实际出资人是谁。
首先从原告提供的录音内容看，均可体现被告认可其名下的房屋系原告出资，录音中被告及其丈夫从未谈及被告在涉讼三套房屋中有资金投入，如被告在涉讼三套房屋中有资金投入，势必在双方协商中表明自己也有资金投入，自己主张利益分配是有依据的，但被告在多次与原告协商过程中只字未提，而是强调原告投资有风险，由于代持原告的房屋，导致其限购，要求主张投资收益，显然被告所述有资金投入与事实不符。
其次，由于第一套房屋及第三套房屋贷款以被告名义贷款，故上述二套房屋贷款必须以被告名义还贷，第三套房屋及第二套房屋以被告名义购买，故以被告名义支付房款也合理，且从原告提供的相关证据看，第一套房屋还款通知书均在原告处，每月还贷金额与原告开设的永进公司的记账联相符，原告汇给被告的钱款与第三套房屋贷款数额接近，更何况被告也认可原告支付的房款有些系原告给付被告后再由被告支付开发商，结合录音内容，被告以贷款还款明细及以被告名义支付的房款系其出资法院难以支持。
再次，第一套房屋购买后一直由原告居住，第二套房屋租金由被告收取后给付原告，第三套房屋由原告开设的公司使用，如被告在上述房屋中有资金投入，在上述房屋购买后从未使用房屋，也未收取房屋收益，从原、被告自2002年第一次合作购买第一套房屋至今已长达十多年，被告从未提出过资金的投入，也未提出过利益分配，即便在原、被告协商阶段被告也未谈及涉讼三套房屋租金情况及资金投入，显然被告所述在涉讼三套房屋中有出资与事实不符，法院难以采信，法院确认涉讼三套房屋均由原告出资。
对被告认为第一套房屋登记在原、被告名下，原告已将一半产权赠送给被告，故第一套房屋应属原、被告共有的意见，原、被告均确认第一套房屋系双方合作购买的第一套房屋，原、被告相识不久，原告将第一套房屋登记在被告一人名下有顾虑在所难免，为方便被告为原告打理房屋，第一套房屋登记在原、被告名下也比较合理，但第一套房屋登记在原、被告名下，原告并未有赠与的意思表示，且在购买第一套房屋时被告也只是原告开设公司的员工，原告无理由将第一套房屋一半产权赠送给被告，更何况在原、被告协商阶段，被告也从未谈及其第一套房屋一半产权属其所有，故被告上述辩称意见不予采信。
综上所述，涉讼三套房屋应归原告所有，被告应协助原告将涉讼三套房屋产权登记至原告名下，法院考虑原告自愿将涉讼三套房屋登记在被告名下，由此造成过户产生一定的税费，故过户产生的相关税费由原告承担。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】