北京二手房律师：京十五条出台后，买方要求继续履行合同的条件
来源：未知 作者：未知 时间：2017-03-30
北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
1、原告诉称
2014年12月，郭达诉称：我与贾佳于2009年8月21日签订《房屋买卖居间合同》，约定我将房屋卖给贾佳。因当时房屋所有权证书尚未取得，双方约定待取得所有权证书后，按二手房交易程序办理过户。合同签订后，我将房屋交付，贾佳也如约付款。2011年4月15日，该房屋的所有权证书发放，我即通知贾佳办理过户登记事宜，但贾佳至今未予理睬。现因北京市房屋买卖相关规定政策原因，该房屋无法办理过户登记，合同目的已无法实现，故我起诉至法院，请求判令：1.解除双方之间签订的《《房屋买卖居间合同》》；2.判令贾佳将房屋腾退。
2、被告辩称
贾佳辩称：根据北京市政府于2011年2月15日发布的“京十五条”规定，双方合同签订于2009年8月21日，在“京十五条”规定实施（2011年2月17日）之前，且我已付清了购房款并实际占有使用房屋，且现已具备了购房资格。因此，郭达的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。
二、法院查明
2009年8月21日，郭达（卖房人，为甲方）与贾佳（买房人，为乙方）在房屋中介机构居间下，签订了《房屋买卖居间合同》。该合同约定，郭达以47.5万元的价格将其房屋出卖给贾佳。双方约定付款方式为：乙方于2009年8月28日前向甲方交付房屋首付款20万元，于2010年1月30日前付清剩余购房款。双方在合同中还补充约定：1.此房尚未办证，经双方协商同意，乙方付清全部购房款，甲方须尽其所能到开发商处将此房改成乙方的名字。如甲方不能将此房直接改名，双方同意按二手房办理手续，甲方须协助乙方办理产权过户手续；2.……3.如此房不能直接改名，按二手房办理手续，产权过户时所发生的费用由乙方承担。合同签订后，贾佳分别于2009年8月28日、10月4日给付郭达购房款共计47.5万元，郭达将诉争房屋交给贾佳。贾佳入住后即对房屋进行了装修，且居住至今。2011年4月15日，诉争房屋所有权证下发，该房登记所有权人为郭达。
另查一，2011年2月15日，北京市人民政府发布京建发（2011）65号《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（以下称“京十五条”），其中规定“自2011年2月17日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险和个人所得税缴税证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”
另查二，法庭辩论终结前，贾佳已具备在京购买房屋的资格。
三、法院判决
驳回郭达的全部诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
郭达与贾佳所签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示，且约定内容不违反法律、行政法规的的强制性规定，应合法有效，双方均应当按照诚实信用原则全面履行自己的义务。贾佳在涉案合同签订前虽不具备“京十五条”规定的购房资格，但合同在该规定实施（2011年2月17日）之前已经订立，贾佳已付清购房款并实际占有使用房屋，且现已具备了购房资格。郭达称因贾佳不具备北京市住房限购政策所规定的购房资格，致使诉争房屋无法办理过户，合同目的无法实现，并无事实和法律依据，法院对此不予支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】