口头约定借名买房的认定
来源：未知 作者：未知 时间：2017-03-30
北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
1、原告诉称
郝建诉称：郝建与郝小建为父女关系，郝建与其生母于2003年4月10日离婚，郝小建仍上学而随郝建生活。后郝小建结婚生子。2009年6月初，郝小建向郝建介绍其家附近有房屋出售，郝建于2009年6月8日购买房屋。但由于郝建的年龄也无法办理银行贷款，所以双方协商以郝小建的名义办理贷款，并以郝小建名义办理房屋买卖手续，但该房屋为郝建所有，待郝建需要时郝小建随时配合办理过户手续。
2009年6月8日，郝建以郝小建的名义签订了商品房现房买卖合同。郝建支付该房屋的首付款，后收房时又支付了公共维修基金、契税、印花税、产权证登记费及代办费等费用。从2009年7月18日开始，郝建一直偿还该房屋的银行贷款。在收房后，郝建出资进行装修，购买了家具家电，并入住该房屋至今。
2009年11月20日，该房屋办理了房产证。郝建多次催促郝小建，要求其协助办理房屋过户手续，郝小建一直拖延不予配合。后郝建在获知郝小建擅自以谎言而挂失房产证并重新补办。故诉至法院，请求依法判令：1、确认房屋为郝建所有；2、郝小建协助办理过户。
二、被告辩称
郝小建辩称：郝小建不同意郝建的诉讼请求。
第一，涉案201号房屋系郝小建购买。2009年郝小建有了买房的想法后找到郝建，郝建基于在自己生意上的帮助有所表示，郝建主动决定给郝小建一笔钱，当时郝建说还要做生意需要一些流动资金，先给郝小建一部分，郝小建用这些钱支付了购房首付款，按揭由郝小建偿还，后由于郝建决定在北京发展，提出借住房屋并由他来付月供，算是在经济上补偿，且月供与在外租房租金差不多。另，郝小建也一起偿还房屋的按揭，直至今日。房屋交付后，郝建与郝小建共同对房屋进行装修，之后双方共同在该房屋内居住到2011年10月。因此双方之间从未就借名买房有过任何合意，郝小建自购房之初就是自己买房。
第二、郝建与郝小建之间仅存在资金关系，郝建不能因此取得房屋的所有权。郝建与郝小建之间的资金关系是一种赠与，郝建不是房屋的购买人，因此不能取得房屋的物权。
第三、2009年郝小建购房时郝建与第二任老婆还未离婚，离婚中未将争议房屋作为夫妻共同财产处理，由此可见，郝建自购房开始就没有认可房子是自己的，才没有在离婚时将该房屋应当作为共同财产分割。
第四、因双方已经发生诉讼，郝小建自2014年5月之后已经变更了还款账户，一直自己偿还贷款。
综上所述，郝小建是房屋的所有权人，本案一直就不存在郝建诉称的借名买房关系，房屋系郝小建购买，郝建仅凭支付过部分购房的资金就要求房屋的所有权没有事实与法律依据，因此郝建要求确权并且配合过户的请求没有事实依据，另外，正因父女关系，因此才存在郝建出钱，房屋共同居住的情况，本案不同于一般的社会上存在的借名买房，法庭在处理时考虑双方是父女关系，请法庭驳回郝建的诉求。
二、法院查明
2009年6月8日，郝小建购买了房屋一套，房屋总价款1152734元。当年6月18日，郝小建（借款人）与中国工商银行股份有限公司北京昌平支行（贷款人）及房地产开发公司（保证人）签订《个人购房借款／担保合同》，约定郝小建向该行贷款790000元用于购买前述房产，贷款年限为20年。同日，中国工商银行住房信贷借款凭证中记载借款金额为79万元整，还款方式为每期等额归还本息4853.27元。2009年11月20日，相关行政部门为涉案房屋办理了房屋所有权证书，登记的所有权人为郝小建，共有情况为单独所有，房屋性质为商品房。
另查，郝建目前不具备购房资格。
三、法院判决
1、郝建一次性偿还房屋上的全部剩余贷款，由郝小建予以协助配合；
2、郝建偿还全部剩余贷款后，郝小建将房屋产权过户至郝建名下；
3、驳回郝建的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案争议焦点为：1、郝建与郝小建之间是否构成借名买房合同关系；2、在郝建不具备购房资格的情况下能否判决郝小建将房屋产权过户至郝建名下。借名买房约定的形式既可以书面约定，也可以口头约定，认定存在口头约定应当综合以下几点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。
房屋系郝建实际出资购买，尽管以郝小建名义贷款，但一直由郝建在还贷，且郝建自购房后就进行了装修并在此居住使用，购房的相关手续由郝建持有，而其对于自身因年龄问题无法办理贷款的解释亦符合常理，故法院认定郝建与郝小建存在借名买房关系正确。郝小建主张双方系资金赠与关系，但未提交证据予以证明，法院对此不予认可。
根据相关房产调控政策，北京市对居民家庭在本市购买住房作出了资格限制和套数限购，不具备购买资格的居民不得在北京购房。如果买受人家庭不具备"京十五条"规定的购房资格，但买卖双方在限购规定实施（2011年2月17日）之前已经订立房屋买卖合同，且已经支付购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，可以支持。因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持。郝建与郝小建的借名买房系在北京市限购政策实施之前，并不存在规避限购政策的故意，现购房款项已经支付，且一直由郝建占有使用房屋，该房屋为郝建在京唯一住房，不予过户将导致郝建的利益严重受损，因此，对于郝建要求过户的诉讼请求，应当予以支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】