房产律师靳双权解析一起由京十五条引发的房屋买卖纠纷
来源：未知 作者：未知 时间：2017-03-30
北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
1、原告诉称
2014年7月，杨燕诉称：2010年12月2日，我与张丽签订《房屋买卖合同》，约定：我购买张丽房屋，价格为115万元。由于该房屋为回迁商品房，签订合同时并未取得产权证，所以双方约定待张丽房产证办理完毕起10日内办理过户手续，我同时支付张丽购房尾款45万元。同日，张丽将房屋交付给我。张丽取得该房屋产权证后，我要求其配合办理过户手续，张丽却屡屡向我提出房屋加价才给过户等无理要求，故诉至法院，要求判令：1、张丽继续履行《房屋买卖合同》，配合办理过户手续；2、诉讼费由张丽承担。
2、被告辩称并反诉
张丽辩称：不同意杨燕的诉讼请求，事实是杨燕违反合同，我一直在严格遵守合同约定，履行合同义务。
张丽反诉称：一）杨燕提起的诉讼与事实不符。我与杨燕于2012年12月2日签订《房屋买卖合同》，同日签订《关于付款方式的约定（一次付形式）》，约定杨燕应于房产证办理完毕起10日内交付剩余购房款45万元，并同时办理房产过户手续。我于2014年3月底办理了房产证，于2014年4月3日通知杨燕可以办理房产过户手续，要求杨燕支付尾款。双方约定于2014年4月28日交付房款并办理房屋过户手续。当日我要求杨燕按约定先付剩余款项，杨燕要求我先在空白的《存量房买卖合同信息表》第二页出卖人处签名。我签了字后，杨燕又要求我在网签《存量房屋买卖合同》打印件上签字，此时，我发现该合同中买受人并非杨燕，而是案外人的姓名。同时，由于杨燕拒绝先付款，因此我拒绝在该网签打印合同上签字。此后，杨燕一直未向我交付剩余款项。
二）杨燕迟延履行付款义务，应承担违约责任，我有权解除合同。根据合同约定，买受人逾期交付房款超过30日时，出卖人有权解除合同，买受人除将房屋移交出卖人外，还需赔偿60万元违约金，并于解除合同当日以现金形式一次性支付。我向房管局了解到，杨燕以虚假的材料，私自将该房屋办理了网签，已变更了买受人。同时，自杨燕于2014年4月28日打印网签合同，双方因付款过户手续发生争议后至7月22日止，杨燕仍未付款，迟延给付尾款，已逾期30天以上。
我已于2014年7月22日发出解除通知，该通知已于7月23日送达杨燕。因此，该合同应于2014年7月23日解除。综上，为保护合同中的诚信守约方，制裁违约方，保护我的合法权益，反诉请求：1、解除双方于2010年12月2日签订的《房屋买卖合同》，杨燕向我交还诉争房屋；2、杨燕承担违约金60万元；3、杨燕承担本案反诉费。
二、法院查明
合同签订当日，张丽将诉交付给杨燕。至2011年1月13日，杨燕向张丽支付房款共计70万元。杨燕对该房屋进行了装修并居住至今。2014年3月28日，诉争房屋所有权登记至张丽名下。
2014年4月28日，张丽、杨燕办理网签手续，由于杨燕欲将买受人变更，张丽不同意，双方产生争议。对此，杨燕称：我买房是在"京十五条"出台前，签订合同时没有限购政策，但因为签合同时房本没下来就没法办过户，等房本下来后限购政策已出台，我没有购房资格，不能直接办理过户，在这种情况下想把房子过户到我亲属名下，张丽是同意的。
三、法院判决
1、张丽协助杨燕过户；
2、杨燕给付张丽房屋尾款四十五万元；
3、驳回张丽的反诉请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
杨燕与张丽于2010年12月2日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行相关义务。本案中，杨燕虽不具有限购政策出台后的购房资格，但双方签订合同系在"京十五条"出台之前，且已经支付大部分购房款并实际占有使用房屋，其要求张丽协助办理房屋过户手续的诉讼请求，不违反相关规定，法院应予以支持。同时，按合同约定，杨燕应在办理房屋过户手续时给付张丽剩余房款45万元。
张丽反诉请求解除合同并由杨燕赔偿违约金60万元，其理由是杨燕迟延给付尾款已逾期30天以上，构成违约，但双方签订的《关于付款方式的约定（一次付形式）》中第3条约定，买受人于出卖人房产证办理完毕起10日内交付剩余购房款45万元并同时办理房产过户手续，所以，支付尾款与办理房产过户手续属于双方需同时履行的合同义务，杨燕在"京十五条"出台后，因不具备"京十五条"规定的购房资格，在无法将诉争房屋过户至其自己名下的情况下，于2014年4月28日办理网签手续时欲将买受人变更，张丽不同意，双方因此产生争议导致合同未能继续履行，这属于合同履行过程中因客观因素产生履约困难，对如何继续履行合同，双方可协商解决，在双方就如何过户未能达成一致意见的情况下，杨燕未支付房屋尾款，并不构成违约，故对张丽要求解除房屋买卖合同并由杨燕交还诉争房屋、赔偿违约金的反诉主张，法院不予支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】