卖方违约但并无拒绝履行合同，买方可否要求赔偿损失及中介费
来源：未知 作者：未知 时间：2017-03-30
北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
1、原告诉称
贝贝诉称：2014年4月27日，贝贝与方同经北京我爱我家房地产经纪有限公司居间介绍，就方同房屋，签订《北京市存量房屋买卖合同》，同时贝贝向方同支付定金10万元。2014年4月28日，贝贝与方同签订了一份《补充协议》，2014年4月30日，贝贝与方同再次签订一份《补充协议》。补充协议约定贝贝于2014年5月26日交付方同首付款238万元，同时方同于当天配合贝贝办理个人间抵押登记。在合同约定了履行期限内，贝贝通过北京我爱我家房地产经纪有限公司经纪人两次催促方同履行合同、办理相关手续，但是方同始终拒绝合同履行。方同的行为已构成违约，为维护贝贝合法权益，故诉至法院，请求1、判令解除贝贝与方同于2014年4月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议；2、判令方同支付贝贝违约金688000元；3、判令方同支付贝贝中介费68800元；4、判令方同退还贝贝定金100000元；5、诉讼费由方同承担。
2、被告辩称
方同辩称：贝贝拒不履行其在先履行义务属违约在先，方同无任何违约行为，应驳回贝贝诉讼请求。具体答辩意见为：1、贝贝违约在先，由于2014年5月26日当日贝贝未能依约向方同支付238万元首付款，方同作为后履行义务一方，自然有权拒绝贝贝的任何履行请求。2、贝贝于房屋买卖合同签订之初心存欺诈故意。买方的联系电话、地址是买卖合同不可或缺且不容有误的重要内容。贝贝明知如此，依然在签订相关合同时故意预留错误的电话及地址，致使合同履行中，答辩人无法按贝贝在合同中预留的电话、地址（包括贝贝身份证地址）与贝贝直接取得联系。由此可见本案贝贝于房屋买卖合同签订之初即心存欺诈故意，因为在多份合同中均由贝贝自己亲笔书写的相同的电话及地址，多份合同电话及地址全部写错的可能性显然不存在的，贝贝的欺诈故意不言而明。
综上，贝贝违约在先，且由于贝贝故意在签订合同时预留错误的电话、地址，致使答辩人在买卖合同履行的关键时间点无法与贝贝直接取得联系，最终导致买卖合同陷入停滞，原因系贝贝违约在先所致，请求依法驳回贝贝全部诉讼请求。
二、法院查明
2014年4月27日，贝贝与方同经居间介绍（中介费68800元），签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同总价款688万元。当日，贝贝向方同支付定金10万元。2014年4月28日，贝贝与方同签订了一份《补充协议》，2014年4月30日，贝贝与方同再次签订一份《补充协议》。补充协议约定贝贝于2014年5月26日交付方同首付款238万元，同时方同于当天配合贝贝办理个人间抵押登记。2014年5月26日，方同因出差，5月30日方回京，故未能按照约定时间于5月26日和贝贝一起办理相关手续。诉讼中经询问方同表示一直同意卖房。此外，贝贝认可方同没有其他违约行为。
三、法院判决
驳回贝贝全部诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
根据我国相关法律，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，贝贝、方同双方就标的房屋买卖达成一致意见，并签订房屋买卖合同，该合同依法成立，合法有效，受法律保护。贝贝、方同签订合同后，方同由于出差未能在约定的时间配合贝贝办理手续虽然违反了合同约定，但方同并未拒绝继续履行合同也一直同意卖房，且方同的上述违约行为并未导致合同无法继续履行，并未构成根本性违约，鉴于方同本案中并不同意解除合同且也同意卖房，故对贝贝主张解除合同、退还定金、支付违约金、赔偿中介费损失，缺乏事实法律依据，法院不予支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】