卖方违约，买方可要求赔偿中介费
来源：未知 作者：未知 时间：2017-03-30
北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
1、原告诉称
2014年6月，毛宁诉称：2011年12月24日，我与蔡鸿经居间公司签订了房屋买卖合同，约定我购买蔡鸿所有房屋，房屋总价款108万元，我在签订合同的同时向蔡鸿支付定金2万元，签订合同后5个工作日内交付部分房款78万元，剩余房款28万元于办理转移登记手续时交付。双方还约定了补充条款，即蔡鸿在领取房产证三至五个工作日内与我完成过户手续。合同签订后，我依约向蔡鸿支付了定金、首付款共计80万元。2014年3月3日，我得知蔡鸿领取了房产证后，曾多次联系蔡鸿要求办理房屋过户手续，但蔡鸿始终未予办理。现诉至法院，要求：1、解除双方于2011年12月24日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》、《补充条款》；2、蔡鸿退还购房款80万元；3、给付我方80万元购房款的利息，自2012年1月1日起计算至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算；4、蔡鸿赔偿中介费损失1万元；5、蔡鸿支付房屋差价款92万元。
2、被告辩称
蔡鸿经合法传唤，未到庭亦未答辩。
二、法院查明
2011年12月24日，毛宁（乙方、买受人）与蔡鸿（甲方、出卖人）签订了《房屋买卖合同》，该合同第三条房屋买卖成交价格约定，乙方同意在签订本合同的同时支付甲方定金2万元；第四条付款方式第二款约定，乙方在签订本合同五个工作日内交付甲方部分购房款78万元整，剩余房款28万元整于该房产办理转移登记手续时交付，甲方同意乙方在交付上述款项后办理先期入住。
同日，蔡鸿（甲方）与毛宁（乙方）签订了《补充条款》，约定：一、甲方在可以领取房产证的情况下，在三至五个工作日内到相关部门领取房产证，在领到房产证三至五个工作日内与乙方完成过户手续。……四、如果甲方违约除退还乙方所有欠款外，承担补齐当时市场房屋买卖价格与成交价的部分赔偿责任，并承担当期的银行贷款利息。同月28日，双方还签订了《补充协议》。上述合同签订后，毛宁依约向蔡鸿支付了定金及首付款共计80万元，并向居间公司支付中介费10000元。随后，蔡鸿将涉案房屋交付毛宁居住、使用。
2014年2月14日，蔡鸿取得涉案房屋的房屋所有权证书。2014年3月6日，蔡鸿向方平借款150万元，并就涉案房屋办理了该项借款的抵押登记手续。审理中，毛宁称因涉案房屋存在抵押无法过户，故要求解除双方签订的《房屋买卖合同》。
三、法院判决
1、解除《房屋买卖合同》、《补充条款》及《补充协议》；
2、蔡鸿返还毛宁已付购房款八十万元，并自2012年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止；
3、赔偿毛宁中介费损失一万元；
4、蔡鸿赔偿毛宁房屋差价损失77万元；
5、毛宁在蔡鸿履行完毕上述四项义务十五日内后将房屋返还蔡鸿；
6、驳回毛宁的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
《合同法》第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
毛宁与蔡鸿所签《房屋买卖合同》及《补充协议》、《补充条款》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方应依照合同履行各自义务。现毛宁依约向蔡鸿支付了房款，蔡鸿却在取得房屋所有权证书后将房屋抵押给案外人，导致合同无法履行，理应承担相应的违约责任。鉴于涉案房屋存在抵押，无法过户，故毛宁要求解除与蔡鸿所签《房屋买卖合同》及《补充协议》、《补充条款》的请求，并无不当，应予支持。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条 合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
毛宁要求蔡鸿退还购房款80万元、支付利息、赔偿中介费1万元的请求，符合双方合同约定，予以支持。关于毛宁要求蔡鸿赔偿房屋差价款92万元的请求，数额过高，法院结合解除合同的过错程度及涉案房屋所处地段，酌情进行确定。
另，庭审中，毛宁表示愿意在蔡鸿支付完毕法院判决的款项后将涉案房屋交还蔡鸿，考虑到本案的实际情况，法院对此不持异议。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】