买方要求卖方赔偿损失及中介费之案例
来源：未知 作者：未知 时间：2017-03-30
北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
1、原告诉称
石磊诉称：2009年3月15日，我与李佳签订了《北京市存量房屋买卖合同》，我购买李佳房屋，房屋价款共计116万元。合同签订后，我向李佳支付购房定金及购房款共计70万元。而李佳在收取我的购房款后，明知自己负有向我移交房屋产权的合同义务，却在取得房屋产权证后立即将房屋抵押给方中，给过户制造障碍，李佳的行为应属根本违约，为维护我的合法权益，依据《北京市存量房屋买卖合同》第九条及相关法律的规定起诉，请求：1.判令解除石磊与李佳于2009年3月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。2.判令李佳返还石磊已支付的购房定金及购房款共计70万元。3.判令李佳赔偿石磊房屋差价损失257.74万元。4.判令李佳赔偿石磊已付的中介费2.9万元。5.判令李佳支付已付款70万元自2009年3月19日至其实际返还之日止的利息。6.判令李佳赔偿房屋装修款14.06万元。
2、被告辩称
李佳辩称：同意解除合同。应先查明违约责任在谁，合同约定在过户前2天支付40％尾款，石磊没付。即使李佳存在违约，违约责任应该适用合同的约定。合同约定的违约金过高，请求法院降低违约金。法定责任和违约责任不能并存，违约责任优先适用。石磊已经知道李佳将房屋抵押，石磊仍然进行诉讼，当石磊知道合同不能实际履行时，应该选择合理的方法去解决此事，而不是不断诉讼扩大损失。2009年4月初房屋已经交付给石磊，石磊未支付全款，仅支付了60％的房款。应按2010年9月李佳要求解除合同之日计算损失。房屋还没办理过户，石磊擅自装修，给李佳造成了损失，不同意赔偿石磊的装修损失。不同意赔偿中介费损失，该损失已经包括在违约责任中。同意返还石磊已支付的70万元房款并按照法律规定支付利息，利息应该从2009年3月19日支付到2010年9月李佳提起反诉要求解除合同之日。不同意现在就将70万元返还石磊。
二、法院查明
石磊于2009年3月19日前向李佳支付了定金和购房款共计70万元。李佳于2009年3月19日将房屋交付给石磊。李佳于2010年7月10日取得房屋所有权证，并于2010年8月30日将该房屋抵押给案外人方中，办理了抵押权登记。
2010年9月，石磊起诉李佳，要求其继续履行房屋买卖合同办理过户，审理中查明李佳已将房屋抵押给案外人，此后石磊变更诉讼请求为要求确认其与李佳签订的买卖合同有效。2011年8月30日判决：石磊与李佳于2009年3月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，驳回李佳要求解除合同的反诉请求。
另查明李佳在领取房产证后并没有按照补充条款的约定及时将房产证交给麦田公司监管，以便石磊到银行办理资金监管手续。
2012年2月，石磊起诉李佳、方中，要求确认李佳和方中签订的抵押合同无效，经审理驳回了石磊的诉讼请求。
李佳将房屋交付给石磊时为毛坯房。石磊收房后进行了装修并将房屋出租。李佳于2011年7月将房屋收回。石磊申请鉴定，鉴定房屋在2013年3月15日的市场价为373.74万元，估价对象室内装修档次为普通装修。鉴定费11844元，已由石磊预交。李佳申请鉴定，鉴定房屋在2010年9月的市场价进行评估，鉴定结论为209号房屋在2010年9月的市场价为214.07万元，室内装修为普通装修。鉴定费7852元，已由李佳预交。
三、法院判决
1、《北京市存量房屋买卖合同》解除。
2、李佳向石磊返还购房款七十万元并支付购房款利息，购房款利息按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，从2009年3月19日起计算至判决生效之日止。
3、李佳向石磊支付房屋差价赔偿款一百五十万元、中介费赔偿款二万九千元。
4、驳回原告石磊的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
石磊、李佳签订买卖合同时，房屋尚未取得产权证，李佳在收取石磊的购房款并将房屋交付石磊占有后，明知自己负有继续履行合同、将房屋过户给石磊的合同义务，却在取得房产证后将该房屋抵押给案外人，导致房屋无法办理过户手续，李佳的行为已构成违约。对于李佳认为石磊未按时付款的抗辩意见，已经查明李佳在领取房产证后并没有按照补充条款的约定及时将房产证交给麦田公司监管，以便石磊到银行办理资金监管手续，故其主张石磊迟延付款的抗辩意见不能成立。因李佳至今仍未能解除抵押登记，仍无法履行过户的合同义务，导致石磊的合同目的无法实现，石磊要求解除合同并要求李佳返还购房款70万元的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。
因李佳的违约行为导致合同解除，石磊要求李佳承担违约责任、赔偿损失的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。对于损失赔偿数额、房屋差价损失属李佳应预见的损失，李佳应予赔偿。
对于差价款计算标准，因石磊系守约方，在李佳违约将房屋设定抵押的情况下，石磊有权选择要求继续履行合同，李佳要求解除合同的反诉请求已被法院驳回，李佳主张差价款计算至2010年9月其要求解除合同之日没有依据，故差价款应参照房屋现价值予以确定。对于李佳应赔偿的差价款损失数额，法院根据双方合同履行情况，综合案情，依据公平原则依法酌定为150万元。石磊对房屋的装修已合并到鉴定结论对房屋现价值的估价结果中，法院在酌定差价款损失赔偿数额时已将石磊对房屋进行装修的因素考虑在内，石磊要求李佳另行赔偿房屋装修款的诉讼请求法院不予支持。
石磊已支付的中介费2.9万元是其因李佳违约行为导致的直接损失，其要求李佳赔偿有事实和法律依据，法院予以支持。石磊已付款70万元的利息损失是其因李佳违约行为导致的直接损失，李佳在同意解除合同的情况下仍拒绝退还购房款，石磊要求李佳支付已付购房款利息至返还购房款之日的诉讼请求有事实和法律依据，考虑到判决书生效后有法定罚息，法院判决李佳支付利息至判决生效之日，利息标准法院依法确定。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】