关于房屋买卖中重大误解以及欺诈情形的认定
来源：未知 作者：未知 时间：2017-04-11
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起撤销合同案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、原告诉称
周锡与庄云燕于2013年3月6日签订了《存量房屋买卖合同》，周锡以228万元的价格购买庄云燕的房屋，中介服务费为2万元。A公司违反了“三部委”规定，没有书面告知房屋交易的一般程序及可能存在的风险、房屋交易涉及的税费、经纪服务费等内容，欺诈周锡。合同签订完成后，二被告恶意串通，在重新抄换合同时，趁机删除合同中的逾期交房责任、户口迁出日、户口迁出违约金1000元等条款。
2013年3月6日，庄云燕收取中介服务费20000元，分给A公司5000元。2013年3月12日，A公司假借系统问题使得周锡因无购房资格没有通过资格核验。原告为了维护合法权益，起诉至法院，诉讼请求：1、判令撤销被庄云燕、A公司篡改的《存量房买卖合同》；2、判令庄云燕返还周锡购房首付款95万元；3、判令庄云燕返还周锡购房定金5万元；4、判令庄云燕赔偿房价上涨给原告造成的损失；5、判令庄云燕赔偿周锡支付定期存款、提前支取造成的利息损失10855元；6、判令A公司返还周锡中介费5000元。
二、被告辩称
被告庄云燕辩称：不同意周锡的全部诉讼请求。《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，庄云燕不存在欺诈、胁迫的问题，也不存在显失公平的问题，周锡现在请求撤销《存量房屋买卖合同》没有事实和法律依据，周锡要求返还定金、购房款、房价上涨损失等其他损失，没有主张基础。庄云燕没有收取周锡支付的中介费1.5万元，没有返还义务。
被告A公司答辩称：不同意周锡的全部诉讼请求。合同是双方的真实意思表示，双方已经签字，是生效的合同，周锡提交的证据不能证明合同可以撤销。A公司完成了居间服务，不应返还5000元。A公司明确告知周锡应承担税费。土地出让金是由庄云燕承担，A公司没有义务告知周锡。
三、审理查明
2013年3月6日，在A公司的居间服务下，庄云燕作为出卖人、周锡作为买受人，签订了《存量房屋买卖合同》。当天， A公司提出合同内容改动太多，将合同收回，重新填写另一份合同，并由三方进行了签字盖章。三方均表示购房款在前合同的基础上增加了5万元，成交价格修改为233万元。
2013年3月7日，周锡分别向庄云燕交纳了购房定金50000元、首付款950000元。
在后合同及补充协议中有如下约定：买受人在签订合同时需向出卖人支付购房定金50000元，2013年3月8日前支付95万元首付款，支付首付款余额53万元后当日网签；出卖人于2013年6月30日前将房屋交付买受人（由于6月30日前房款未到以尾款结清交房）；签订合同当日，买受人向居间方支付居间服务费5000元；出卖人承担税费为无，买受人承担契税。买卖合同签订后，甲方在未办理完该房屋产权转移登记前，如甲方购买其他房产签订买卖合同后不得签订所购买房产的网签合同，如未按照约定执行所产生新增的税费由甲方承担；由于甲方不是唯一房屋产权而产生的税费由甲方承担，由于其他原因产生的个人所得税由乙方承担。
周锡提交录音证据，主张该录音证据记录了三方签订和履行合同的过程，以证明A公司与庄云燕恶意串通，通过抄换合同篡改合同内容，A公司以系统问题使得周锡因通过购房资格核验。庄云燕和A公司对录音证据的真实性、证明目的均不认可，主张该证据不能证明庄云燕与A公司有恶意串通的行为。
周锡提交照片4张，证明A公司没有按照二手房房屋交易的程序书面告知周锡二手房交易程序，也未告知周锡房屋交易所涉及的税费。A公司、庄云燕对该证据真实性认可，证明目的不认可，A公司表示该证据中的内容现在已不适用，A公司在经营场所已对房屋交易的流程进行公示，在房屋登记部门所进行的流程并没有规定不能作合同的准备工作，签订合同准备工作包括草签合同等。
四、法院判决
法院审理后作出判决：驳回周锡的诉讼请求。
五、律师点评
著名房产律师靳双权认为，本案的争议焦点在于周锡在签订买卖合同时是否存在重大误解、被欺诈的事实，从而导致合同被撤销。
逾期交房责任、逾期付款责任中各有两项责任方式的选择，第1项选择为打印条款，第2项内容为空白，合同当事人可以在该项中达成新的约定，该理解符合一般社会公众的通常理解，且周锡在庭审中明确表示，说明周锡与庄云燕、A公司对该两项违约责任的约定理解一致，并不存在周锡所主张的欺诈或重大误解等情形。
对于买卖合同中未写明户口迁出责任的问题，除购房款金额及支付重新进行了协商外，周锡明确表示其在签订买卖合同时认为其他条款完全一致，也即其理解的户口迁出责任为合同的约定内容，对此，A公司、庄云燕亦明确表示同意按照买卖合同的原约定履行，在此情况下，户口迁出责任也未构成欺诈或重大误解，从而阻碍周锡合同目的实现的因素。因此，周锡主张的该理由不能成立。
周锡主张A公司、庄云燕恶意串通变更合同，但更换合同时，周锡亦在场，其对更换合同已经知情，并已在合同中签字，合同是周锡、庄云燕、A公司本人签字盖章，该合同已经成立，而且周锡以给付购房款取得房屋所有权为合同的签订目的，签订合同表明其购房的意思表示是真实自愿。周锡虽提出未核实两份合同约定内容是否一致，但应对自己的签字行为承担注意义务，因此，周锡提出的欺诈和重大误解的理由不能成立。
综上，在周锡的撤销请求未支持的情况下，合同仍处于履行状态，双方权利义务关系没有终止，周锡主张的诉求并无事实及法律依据。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】