卖方违约拒不过户，且房屋有抵押，如何处理
来源：未知 作者：未知 时间：2017-04-11
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起违约拒不过户案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、原告诉称
2012年7月19日，在A公司的居间下，原告与被告签订了《存量房屋买卖合同》、《补充协议》等，约定原告购买二被告共有房屋，成交价格为130万元。当日，原告支付二被告购房定金2万元。之后，原告于2012年7月25日，将第一批首付款20万元（含定金2万元）支付至顾本勤账户，同年8月1日将第二批首付款30万元交付至顾本勤账户。2014年8月底，二被告取得房产证后，欲单方撕毁合同，要求原告再加20万元才能配合原告办理转移登记手续。原告自2012年7月19日办理物业交割并装修入住至今已达两年零四个月，原告为此购买了家电、家具、生活用品等，早已在此安家。但是被告违反诚实信用原则，出尔反尔，置合同约定及法律于不顾，给原告精神及财产造成巨大损失。请求法院判令二被告继续履行《存量房屋买卖合同》、《补充协议》，并协助原告办理房屋所有权转移登记手续；二被告支付违约金26万元人民币。
二、被告辩称
不同意原告的诉讼请求，我不存在违约事实，而是原告违约。原被告签订《存量房屋买卖合同》、《补充协议》，因被告未取得产权证，约定取得产权证后通知原告办理房屋产权过户手续，诉争房屋自2012年8月1日就由原告居住至今。2014年8月底，当被告得知产权证已经办下后，于2014年8月29日短信通知了中介要求办理过户，后中介转发至原告，原告没有回复。2014年11月19日、25日，被告两次以信函方式通过特快专递邮寄给原告要求过户，19日的快件被退回，25日的快件被签收，但是也没有回复。原告行为已明示解除合同。现我方提出反诉，要求解除反诉人、被反诉人签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》；被反诉人支付违约金10万元。
原告针对反诉辩称，被告反诉状所述与客观事实严重不符。在涉案房屋房产证办好之前的几个月，被告就因为房价上涨要求原告增加30万元。2014年8月29日，原告看到短信后，立即要求和被告见面洽谈过户事宜。之后，被告说因为房产证办理迟延导致损失，要求原告必须加价。原被告2012年7月19日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》等合法有效，应受到法律保护。原告已入住两年多，目前房产证已经办好，具备了过户登记的条件，被告应当继续履行合同。房价上涨受多方面因素的影响，被告应当承担相应的商业风险。被告称原告已明示解除合同无从说起。合同解除必须是在主客观情况发生变化，致使合同履行已经不可能或者不必要的情况下，继续履行合同已经失去意义，才能达到解除合同的法律后果，否则即可能构成违约。本案显然不具备解除合同的条件。故请求法院驳回被告的全部反诉请求。
三、审理查明
2012年7月19日，原告与二被告签订了《存量房屋买卖合同》。
2012年7月19日，原告（乙方）、二被告（甲方）、A公司（丙方）签订一份《补充协议》，约定：乙方于2012年7月19日向甲方支付定金贰万元整，该定金在交易中自动转为首付款的一部分。乙方于2012年7月25日前将第一批首付款20万元整（含前期支付全部定金2万元）自行支付给甲方。乙方于2012年8月1日前将第二批首付款30万元整自行支付给甲方。综上，乙方实际共支付甲方首付款50万元整（含前期支付全部定金2万元）。若甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者提高房屋交易价格的，视为甲方违约，甲方应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。
2014年8月29日，被告向房产中介A公司工作人员孟军发短信称可以领取房产证，并称“如果能协商解决达到双方满意顺利过户为好，如协商不成，10日后将按我方意愿处理。同日，孟军将该短信转发给张悦。被告表示，“按我方意愿处理”的意思是解除合同，被告退还原告支付的50万元。
2014年8月、9月期间，顾本勤通过A公司的中介经理表示要求张悦增加房价或者把诉争房屋出售后将卖房款分割一部分给顾本勤。A公司从中调解，未成功。张悦与顾本勤直接调解，亦未成功。
2014年11月19日，被告向张悦发送特快专递，要求办理过户手续。此邮件被退回。2014年11月25日，被告再次向张悦发送同样内容的特快专递，此次邮件被签收。
庭审中，张悦表示愿意代替被告顾本勤、庄云燕清偿诉争房屋的抵押贷款以解除抵押。法庭向张悦释明其有追偿的权利。
四、法院判决
法院审理后作出判决：
1、在原告张悦代替被告顾本勤、庄云燕清偿了房屋的抵押贷款后，被告顾本勤、庄云燕继续履行其与原告张悦签订的《存量房屋买卖合同》和《补充协议》，协助张悦办理过户手续，将房屋过户给张悦；原告张悦有权向被告顾本勤、庄云燕追偿前述款项；
2、被告顾本勤、庄云燕给付原告张悦违约金三万元，于本判决生效之日起七日内执行清；
3、驳回原告张悦的其他诉讼请求；
4、驳回被告顾本勤、庄云燕的反诉请求。
五、律师点评
著名房产律师靳双权认为，原告与被告签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》是当事人真实意思表示，不违反法律法规，合法有效。双方均应认真遵守履行。张悦在支付了第一批首付款20万元后按照约定入住诉争房屋。被告在2014年8月底具备了领取房产证的条件，但是未按照合同约定配合原告过户，而是提出了增加房价等条件。原告举证的录音、视频和短信记录形成了完整的证据链条，足以证明被告单方提出的增加房价等条件属于单方违约。现原告明确表示愿意代替被告清偿诉争房屋的抵押贷款以解除抵押，故对原告要求的继续履行、协助过户的诉讼请求，理由正当，证据充分。原告要求被告支付违约金，理由正当，但是，合同约定的违约金过高。被告在单方要求增加房价未果的情况下，又向原告发出快递要求过户，但没有任何过户的实际行动，因此，这不能认定为被告免责的事实。原告在与被告调解过程中就出售诉争房屋的协商过程不能作为原告同意解除合同的意思表示，因为被告在具备领取房产证的条件下随时可能将房屋再次抵押或者出售，被告处于强势地位，原告处于弱势地位。被告认为原告已经明示解除合同，没有事实和法律依据。原告没有违约行为，故对被告的反诉请求，不予支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】