签订合同后卖方无故违约，该如何处理
来源：未知 作者：未知 时间：2017-04-11
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起合同违约案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、原告诉称
我与被告周锡在第三方居间服务下于2013年8月11日签署了房屋买卖合同及补充协议，周锡将房屋出卖给我，成交价为175.7万元。2013年9月1日前我以现金方式支付给周锡首付款44.7万元， 50万元房款去做资金监管，2万元在物业交割时现金支付，剩余房款用银行贷款的方式支付给周锡。合同签订当日我向周锡支付5万元定金，至2013年10月3日我向周锡支付了首付款60.7万元（包含定金），但周锡不仅没有配合我办理贷款事宜，履行其应尽的合同义务，反而明确提出单方面解除合同。我认为，周锡的行为已构成严重违约，侵犯了我的合法民事权益，故我起诉要求：1、判令被告周锡继续履行房屋买卖合同，协助我办理过户手续；2判令被告周锡支付我违约金35.14万元；3、判令被告周锡支付我租房费用3500元；4、判令被告周锡支付本案诉讼费用。
二、被告辩称
我不同意原告张悦的诉讼请求。按照我之前给张悦发出的通知，我认为张悦违约在先，其没有按照约定支付首付款，现我提出反诉要求：1、判令解除我与张悦于2013年8月11日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令张悦向我支付违约金35.14万元；判令张悦向我支付租房费用4000元；4、反诉费用由张悦负担。
原告张悦就反诉辩称：不同意被告周锡的反诉请求，其反诉无事实和法律依据。把2013年9月1日作为资金监管的时间是不可能实现的时间，做资金监管的正常手续是需要做网签合同，而我是在10月份才取得的购房资质，所以资金监管的时间不可能是9月1日。周锡在签订合同时故意隐瞒重要事实，没有履行告知义务，其与他人有债务纠纷。我买房没有违约，要求继续履行合同。
三、审理查明
2013年8月11日，被告周锡与原告张悦在第三人A公司的居间下签订了《存量房屋买卖合同》。合同约定买受人支付定金5万元，房屋未设定抵押、拟贷款金额为79万元。同日，周锡、张悦与A公司订了《补充协议》，补充协议第二条中约定张悦于2013年8月11日向周锡支付定金5万元，2013年9月1日前支付首付款96.7万元。同时该补充协议第四条违约责任中约定，任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。张悦逾期履行协议第二条约定的义务超过十五日的构成根本违约，周锡有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。此外双方还约定首付款中50万元走资金监管手续，2013年8月30日前周锡必须搬走，31日腾空房屋。2013年10月16日，张悦购买房屋资质审核通过，但双方就协商办理银行面签时间时发生纠纷。2013年10月20日，周锡向张悦发出了解约通知。2013年8月30日，周锡已将X房屋号房屋交付张悦，张悦已经装修房屋。张悦当庭表示现在不需要贷款了，可以随时给付周锡剩余全部房款。
四、法院判决
法院审理后作出判决：
1、原告张悦与被告周锡继续履行双方于2013年8月11日所签订的《存量房屋买卖合同》，原告张悦于本判决生效之日起七日内给付被告周锡剩余房款人民币一百一十五万元，被告周锡于收到原告张悦给付剩余房款之日起九十日内协助原告张悦办理房屋产权变更登记手续；
2、驳回原告张悦的其他诉讼请求。
3、驳回被告周锡的反诉请求。
五、律师点评
著名房产律师靳双权认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的事实和主张有义务提供证据加以证明，如果不能提供证据或是提供的证据不能证明自己的事实和主张的，应承担举证不能的法律后果。
本案原告张悦与被告周锡所签订的房屋买卖合同及双方与被告A公司所签订的补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，均为有效合同，张悦、周锡、A公司均应当按照合同及补充协议的约定全面履行各自的义务。就本案查明的事实，首付款给付时间及给付方式都是双方协商的结果，并没有证据证明双方有根本违约行为，房屋买卖合同未履行的原因系双方对办理银行面签时间发生了争议。现张悦起诉要求继续履行合同，周锡协助其办理房屋过户的诉讼请求，理由正当，证据充分；对张悦要求周锡支付违约金、赔偿房租的诉讼请求，理由不当，证据不足；对周锡要求解除合同及补充协议，张悦支付违约金、赔偿房租的诉讼请求，理由不当，证据不足。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】