限购政策下换房人拒绝出卖房屋如何处理
来源：未知 作者：未知 时间：2017-04-11
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起房屋合同履行案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、原告诉称
2015年5月30日，我们与被告庄云燕经A公司居间介绍签订了《存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《买卖定金协议书》。签约后，我们向庄云燕支付定金10万元，并办理了网签手续，后庄云燕无故拒绝履行合同。现起诉至法院要求：1、被告庄云燕继续履行与我签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议；2、被告庄云燕协助我办理涉诉房屋的房屋权属转移登记（过户）手续；3、被告庄云燕自2015年6月5日起至涉诉房屋权属变更之日止按照房屋总价款220万元的日万分之五标准支付违约金；4、被告庄云燕向我支付违约金44万元；5、诉讼费由被告庄云燕承担。
二、被告答辩并反诉
我不同意继续履行合同，也不同意配合进行面签。我于2015年7月26日通过短信告知二原告房子不卖了，愿意以双倍返还定金20万元。对二原告主张的违约金，我认为应当按照相关规定适当减少。《存量房屋买卖合同》及补充协议约定的付款比例和交易风险承担显失公平且存在重大误解，请求人民法院依法予以撤销。故我方请求法院：1、撤销我与反诉被告张志辉、张悦签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议；2、反诉费由张志辉、张悦承担。
原告张志辉、张悦对庄云燕反诉答辩称：庄云燕反诉撤销合同的行为，不符合民法通则及合同法规定的重大误解及显失公平的认定情形，也没有事实依据，故请求法院依法驳回庄云燕的反诉请求。
三、第三人陈述
郑唐述称：因为住建委出台了新的限购政策，我和庄云燕已经不符合限购政策的条件，如果卖房后无法再购房，政府的行为属于不可抗力，因为不可抗力无法履行房屋买卖合同及补充协议，我方不同意继续履行合同。
四、审理查明
2015年5月30日，被告庄云燕（出卖人）与原告张志辉（买受人）、张悦（共同买受人）签订了《存量房屋买卖合同》，并分别作为甲方、乙方与丙方A公司（居间方）签订《补充协议》、《买卖定金协议书》。约定，乙方于2015年5月30日向甲方支付定金人民币伍万元整。乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分；甲方应于同年6月5日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2015年7月15日前办理完毕解除抵押登记手续。甲乙双方同意，在见银行批贷函后5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方任何一方逾期履行协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；在协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任。
第三人郑唐出具《配偶（共有权人）同意出售证明》，同意庄云燕出售涉诉房屋。同年7月27日，A公司协助庄云燕与张志辉、张悦就涉诉房屋办理网上签约手续。2015年7月26日，庄云燕向张志辉发短信表示房子不卖了，张志辉拒绝。A公司分别于2015年7月21日、8月1日向庄云燕寄发《催告函》。2015年7月31日，庄云燕办理完毕涉诉房屋抵押登记注销手续。
五、法院判决
法院审理后作出判决：
1、原告张志辉、张悦与被告庄云燕继续履行双方于2015年5月30日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，原告张志辉、张悦于本判决生效之日起七日内给付被告庄云燕剩余房款人民币二百零九万元（不含物业交割保证金人民币一万元）；
2、被告庄云燕于收到原告张志辉、张悦给付剩余房款之日起十五日内与第三人郑唐共同协助原告张志辉、张悦办理完毕涉诉房屋的产权过户登记手续，相关的税费由原告张志辉、张悦自行负担；
3、被告庄云燕支付原告张志辉、张悦自2015年7月27日起至张志辉、张悦取得上述房屋所有权证之日止以人民币二百二十万元为基数并按日万分之一标准计算的违约金，于本判决生效之日起三十日内执行清；
4、驳回原告张志辉、张悦的其他诉讼请求；
5、驳回被告庄云燕的反诉请求。
六、律师点评
著名房产律师靳双权认为，根据本案查明的事实，原告张志辉、张悦与被告庄云燕签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，各方应当按照合同约定履行各自的义务。但在合同履行过程中，庄云燕擅自解除合同，构成违约。住建委出台住房限购政策，在性质上具有公共政策的性质。双方当事人已在政策出台前办理了网签手续，新的住房限购政策并未对涉案房屋买卖合同继续履行造成影响，合同仍具备继续履行的条件。而在新的住房限购政策下，庄云燕、郑唐无法另行购买房屋并非涉案房屋买卖合同解除的条件，亦不符合法律规定的情形。
张志辉、张悦明确表示为了继续履行合同，同意将贷款方式支付房款变更为一次性付款，并向法院提交了相应的财产证明。张志辉、张悦要求继续履行合同的诉讼请求，要求迟延履行违约金的诉讼请求，理由正当。
关于违约金的数额法院认为违约金具有补偿性兼具惩罚性，对违反诚信原则擅自违约的行为应予以必要的惩戒，以维护正常的交易秩序。违约方违反诚信原则的行为，在同等条件下势必会增加守约方购房的成本，但考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，法院依法酌减违约方按照日万分之一支付迟延履行违约金，对其主张的过高部分。对张志辉、张悦主张解除合同违约金的诉讼请求，理由不当。对庄云燕反诉要求撤销合同的诉讼请求，无事实依据亦不符合法律的规定。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】