限购政策下，无购房资格人如何维权
来源：未知 作者：未知 时间：2017-04-12
房地产律师靳双权（13426037149）作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起无购房资格引发纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、原告诉称
2015年9月我到A公司处去咨询，称自己有公司并纳税超过5年，能否有在京购房的资格，A公司工作人员告知我可以。于是2015年9月13日在A公司处签订了《房屋买卖居间合同》、《补充协议和房屋交易保障服务合同》，A公司向我收取了居间合同服务费25960元，保障服务费5900元，并向第三方支付定金2万元。可是，我在与第三人履行房屋买卖合同时却被告知我没有在京购房的资格，致使合同无法履行。
2015年11月第三人以合同违约为由将我诉至法院，法院做出判决：我向第三方（卖房方）给付违约金2万元并担负案件受理费15421元再加上我向第三方支付的定金，共给我造成损失55420元人民币。综上，我认为A公司审查完我的手续资格后告知我可以买房，但是结果却给我造成了数万元的损失。为维护合法权益，依法向法院提起诉讼。请求判令：1、A公司退还居间服务费25960元人民币；2、A公司赔偿由其过错造成的损失55420元人民币；3、诉讼费由A公司。
二、被告辩称
请求法院驳回姚振亮的诉讼请求。双方是在真实意思的表达下签订的居间合同，合同是合法有效的，居间合同第13条约定了我方无需退还居间费。我方促成买卖双方签订房屋买卖合同，由于姚振亮自己的问题导致无法继续履行合同，与我方没有关系。我方已经促成合同的签订，就应该获得相应的报酬。姚振亮本人在购买房屋前限购政策已经存在，其自身应该知道自己是否有购房资格，由于姚振亮自身的原因导致合同无法履行的，与我方没有关系，我方不承担责任。我方并无不当行为，也促成了买卖双方签订合同。
三、审理查明
2015年9月13日，赵志刚（出卖人）、姚振亮（买受人）及A公司（居间人）签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，《房屋买卖居间合同》约定由姚振亮购买赵志刚所有的房屋，其中居间服务条款包括买卖双方签订《房屋买卖居间合同》，居间行为完成，买卖双方应当向居间人支付本合同约定的居间代理费25960元整，由买受人承担，并应于本合同签订当日向居间人支付。居间人违反约定的，居间人应承担相应的违约责任；出卖人或买受人违反条约定，导致居间人不能继续履行义务的，居间人不承担责任，且居间人有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还。
2015年9月13日，A公司收取姚振亮服务费25960元，并代收保障服务费5900元。姚振亮另支付赵志刚购房定金2万元。2015年10月初，姚振亮由于不具备在北京购房的资格，故电话通知赵志刚无法继续履行《房屋买卖居间合同》。
之后，赵志刚将姚振亮、A公司起诉至法院，要求：1、解除赵志刚与姚振亮、A公司签订的《房屋买卖居间合同》；2、姚振亮、A公司给付赵志刚违约金236000元。法院于2016年4月19日做出判决解除合同。
A公司另提交《购房承诺书》一份，证明签订合同时姚振亮对自己的购房资质有承诺。《购房承诺书》内容为本人已详细阅读并清楚知晓国家和本市相关文件中关于住房限购政策规定。如本人隐瞒真实情况、提供虚假材料、以不正当手段取得购房资格，本人自愿与售房人协商退房，同时接受有关部门按照法律法规及相关规定作出注销网签信息、撤销登记、限制在京购房等处理，直至追究刑事责任。落款购房承诺人处有姚振亮签字。姚振亮对《购房承诺书》的真实性认可，不认可证明目的，称是A公司说其有购房资格才买房的。
四、法院判决
法院审理后作出判决：
1、被告北京易融担保有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告姚振亮已支付的保障服务费五千九百元。
2、被告北京市易合房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告姚振亮应退还的居间服务费及相应损失共计五万六千九百六十六元。
3、驳回原告姚振亮的其他诉讼请求。
五、律师点评
著名房产律师靳双权认为，首先，生效判决已认定赵志刚与姚振亮、A公司于2015年9月13日签订的《房屋买卖居间合同》、《补充协议》和《房屋交易保障服务合同》已经解除，《房屋交易保障服务合同》所记载的A公司提供的服务内容实际尚未履行，故对于姚振亮已支付A公司的保障服务费5900元，应由A公司予以退还。
其次，本案中，姚振亮不具有北京户籍，按北京市有关限购政策规定其在本市购房须具备在本市连续五年以上缴纳社会保险或个人所得税这一最基本的前提条件。A公司称因姚振亮曾自述有购房资格，故促成买卖双方签订了房屋买卖合同。但A公司作为专业房地产经纪机构，在提供中介服务过程中未尽审慎注意义务，未能切实为客户把关，在姚振亮未提交任何社会保险或个人所得税缴纳记录的情形下，即促成买卖双方签订房屋买卖合同，已签订的房屋买卖合同因姚振亮不具有购房资格势必无法履行。据此，法院认定A公司在提供中介服务过程中未尽职履责，存在瑕疵和不足，对造成本案纠纷应负主要责任。对于A公司另辩称签订合同时姚振亮亦同意以其公司名义审核购房一节，对此姚振亮不予认可，A公司对其所述亦无相应证据予以证明。
同时，姚振亮作为具有正常民事行为能力的公民，盲目相信A公司，明知自己不具有购房资格仍进行签约，对造成本案纠纷亦应负一定责任。根据上述认定，并综合本案审理情况，对于姚振亮已交纳的居间服务费25960元及因合同解除产生的其他损失55420元，酌定由A公司承担70%的赔偿责任，由姚振亮自负30%的责任。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】