不具有购房资格，中介是否应当承担责任
来源：未知 作者：未知 时间：2017-04-12
房地产律师靳双权（13426037149）作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起无购房资格案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、原告诉称
2013年10月17日，我经A公司居间介绍，与刘芳签订了《存量房屋买卖合同》，约定购房价格为1186万元，并于合同签订后支付给刘芳50万元购房定金，同时给付A公司居间服务费10万元。后了解到，A公司为达到赚取中介费的目的，未告知我作为单身不得购置第二套房产的限购政策，亦未尽到相关审查义务，致我不能继续履行合同，无奈与卖方签订解约协议，赔偿卖房人20万元，我认为A公司的恶意居间行为给我造成巨大经济损失，故要求其退还我中介费10万元并赔偿我定金损失20万元。
二、被告辩称
不同意张悦的全部诉讼请求。按照合同按照合同法及本案的居间服务合同，不存在任何瑕疵，故我公司不应退还居间服务费。关于定金20万元，首先张悦赔偿案外人的定金20万元，是由当事人自行协商决定的，与我公司无关；其次就张悦自称不具备购房资格一事，张悦从未告知我公司其为单身的情况，且至今仍未向我方及建委提供审核相关资料。单身限购政策是北京市市政府于2013年3月份向社会公开发布，根据法律规定及张悦的相关身份，应当推定张悦应当知晓相关限购政策，并且我公司也向张悦出具了购房承诺书，其知晓北京相关政策并承诺其家庭具备相关的购房资格。综上我公司不存在任何欺诈及过错，请求法院驳回张悦的诉讼请求。
三、审理查明
2013年10月17日，张悦（买受人）与刘芳（出卖人）在A公司居间介绍下签订《存量房屋买卖合同》及《存量房屋买卖合同附件》。同日，刘芳（甲方、出卖人）、张悦（乙方、买受人）、A公司（丙方、居间人）签订居间服务合同，约定乙方向丙方支付居间服务费220700元。当日张悦向A公司支付居间服务费10万元。
庭审中，张悦表示在合同履行过程中，才在与朋友聊天时知晓单身人士在京只能拥有一套住房的限购政策，因自己名下已有一套住房，故依据限购政策，无法完成与刘芳的买卖合同。无奈下，自己（乙方）于2013年12月30日与刘芳（甲方）签订《房屋买卖合同解除协议书》。A公司对此《房屋买卖合同解除协议书》的真实性无法确认。张悦进一步提供自己在银行的账户交易查询单及与刘芳代理人的录音，证明与刘芳已解除房屋买卖合同及刘芳已在2013年12月31日将定金30万元退还的事实。A公司对该查询单的真实性予以认可，但A公司表示无法从该查询单中看出刘芳扣留张悦房款定金20万元的事实。
A公司提供张悦于2013年10月17日签字的购房承诺书，以此证明已在张悦购房前详细告知其相关限购政策，该承诺书写有：本人已详细阅读并清楚知晓国家及市政府等各类文件中有关住房限购政策的规定。提交的材料均真实、合法、有效，并自愿接受相关部门核查家庭购房资格。张悦对该购房承诺书的真实性不予认可。
四、法院判决
法院审理后作出判决：
1、A公司于本判决生效后十日内退还张悦居间服务费十万元；
2、A公司于本判决生效后十日内赔偿张悦经济损失十万元；
3、驳回张悦的其他诉讼请求。
五、律师点评
著名房产律师靳双权认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。张悦、刘芳与A公司签订的《居间服务合同》系当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。庭审中，A公司虽不认可张悦与刘芳间已解除房屋买卖合同并由张悦赔偿刘芳20万元的事实，但依据张悦提供的《房屋买卖合同解除协议书》、银行查询单、录音等证据相关印证，上述事实予以采信。A公司作为专业房地产经纪公司，具备房地产买卖经纪服务的专业知识和能力，在提供居间服务时负有审慎注意和积极调查义务。本案中，虽然A公司协助张悦与刘芳签订了房屋买卖合同，但其未能提供充足证据证明在提供居间服务过程中，尽到了审慎注意义务就北京的限购政策对张悦进行充分告知及说明，也未尽到审查义务对张悦的购房资格进行基本的形式审查，居间服务存在重大瑕疵。而事实上张悦恰存在因购房政策所限无法与刘芳进行网签继续履行房屋买卖的情形。因此A公司应向张悦退还居间服务费10万元，对张悦要求A公司返还居间服务费的诉讼请求，法院予以支持。
就张悦要求A公司赔偿其定金损失20万元一节，虽A公司履行义务存在瑕疵，但张悦支付给刘芳的补偿款是双方意思表示自行达成的协议，且张悦作为具有一般认知能力及社会经验的成年人，未能在签订房屋买卖合同前对相关政策进行深入细致了解而贸然订立合同，其对相关损失的发生也有不可推卸的责任，故该部分损失应由张悦与A公司共同承担，就A公司应承担的数额，依据本案具体情况酌定。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】