具有抵押情形的房屋如何依靠法律手段办理过户
来源：未知 作者：未知 时间：2017-04-12
房地产律师靳双权（13426037149）作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起房屋过户案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、原告诉称
2011年2月24日，我在A公司的介绍下购买了被告宋志强的住房一套。当日，三方签订《备忘录》、《买卖定金协议书》、《居间成交确认书》。我与宋志强、B公司签订了《过户、按揭代理合同》，向A公司交付了居间费31020元和过户服务费3000元、定金5万元。2011年3月10日支付了170万元，于2011年12月30日支付了40万元及相关契税、专项维修基金、差价等各种费用74752.40元，双方办理了房屋交接手续。涉诉房屋早已办理完毕房屋所有权证书，宋志强至今未按约定办理过户手续，已构成根本违约。现宋志强仍拖欠银行房屋贷款，我愿意为宋志强垫付贷款。在垫付后，我保留起诉追偿垫付欠款的权利。同时，我应支付的房屋尾款26万元，应当折抵在垫付的款项当中。现我要求：1、宋志强协助我为宋志强垫付在银行的贷款本息（具体数额以银行核算的金额为准）；2、我给付宋志强购房尾款26万元，我在第1项诉讼请求中替宋志强所偿还的债务直接从本项购房款中予以扣除；3、在我付清上述房屋购房款（包括以诉讼请求第2项中抵扣的方式）后，由宋志强协助办理解除抵押手续和房屋所有权转移登记手续；4、宋志强给付我违约金47.20万元；5、本案诉讼费由宋志强负担。
二、被告辩称
2011年2月24日，在诉争房屋没有建成交付，没有取得房屋所有权证书的情况下，我与顾本勤签订了《存量房屋买卖合同》，这违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，该合同属无效。顾本勤不具有购房资格，违反了限购政策，合同应该无效。涉诉房屋办理了抵押登记手续，房屋抵押给了银行。涉诉房屋买卖合同从始至终银行毫不知情，侵犯了银行的合法权利。综上，涉诉房屋买卖合同因违反法律的强制性规定、顾本勤无购房资格，侵犯了第三人的利益，应属于无效合同。违约金为房屋总价款的20%，明显过高，请求法院予以减少。涉诉房屋是我购买的北京唯一住房。如果判给顾本勤，我将无处居住。我同意返还顾本勤所支付的购房款、利息及合理损失。
三、审理查明
2011年2月24日，原告宋志强（出卖人）与顾本勤（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，房屋成交价格为236万元；买受人可以在签订本合同的同时支付定金5万元。
2011年3月9日，宋志强（甲方）与顾本勤（乙方）、A公司（丙方）签订《补充协议》约定：甲方取得房产证后20个工作日内，甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约：逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过30日；拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。
2013年3月5日，涉诉房屋所有权登记在宋志强名下。2013年11月6日，涉诉房屋办理了抵押登记。
宋志强按期向银行偿还贷款至2013年8月28日，将应还款日期为2013年9月28日的款项推迟至2013年10月8日偿还。后宋志强再也没有向银行偿还过贷款，现欠付贷款本金1051887.74元。
顾本勤婚姻状况为离异，家庭名下拥有住房0套。宋志强认为顾本勤不具有购房资格，对前述证据不予认可，但未提交任何证据以证明顾本勤不具有在京购房资格。
四、法院判决
法院审理后作出判决：
1、于本判决生效后十日内，被告宋志强协助原告顾本勤到银行替被告宋志强偿还完涉诉房屋的贷款本息（以银行核定的金额为准）并解除抵押权；
2、本判决第一项履行完毕后十日内，顾本勤给付宋志强购房款二十六万元，顾本勤在本判决第一项中替宋志强所偿还的债务直接从本项购房款中予以扣除；
3、在原告顾本勤付清上述房屋购房款（包括以本判决第二项中抵扣的方式）后十日内，被告宋志强协助原告顾本勤到房地产行政主管部门办理涉诉房屋的产权证至原告顾本勤名下；
4、于本判决生效后十日内，被告宋志强给付原告顾本勤违约金六万元；
5、驳回原告顾本勤的其他诉讼请求。
五、律师点评
著名房产律师靳双权认为，顾本勤与宋志强签订的《存量房屋买卖合同》和《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定的“效力性强制性规定”，故宋志强以涉诉房屋在出卖时未取得产权证书主张合同无效的辩解意见无法成立。宋志强称双方签订的房屋买卖合同，因侵犯了第三人的利益而无效的主张，缺乏依据。
本案中，顾本勤已经按照前述合同履行了相应的义务，宋志强亦应按照合同约定履行己方义务。宋志强在取得产权证后未按协议约定履行义务，反而通知顾本勤解除合同，至今仍不同意继续履行合同，故宋志强的行为已构成违约；顾本勤按照《补充协议》第四条的相关规定要求宋志强给付违约金的诉讼请求，于法有据；宋志强提出违约金为房屋总价款20%明显过高，要求法院予以减少，考虑到本案的具体案情，违约金的具体数额由法院予以酌减。宋志强提出根据《补充协议》的相关约定以支付违约金的方式来解除合同的主张，缺乏依据。顾本勤替宋志强向银行清偿的债务超出未付购房款部分的，待实际发生后，顾本勤、宋志强可另行解决。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】