转让经济适用房购房资格却不配合过户案例纠纷
来源：未知 作者：未知 时间：2017-04-14
北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
1、原告诉称
2013年12月，马飞诉称：2006年12月10日，我与黄飞鸿、冯曼丽签订关于x区房屋的房屋购买资格转让协议，约定黄飞鸿、冯曼丽自愿将上述房屋的购买资格转让给我，我支付转让费26500元整（后应黄飞鸿、冯曼丽的要求补偿暖气费无法报销损失，追加30500元），黄飞鸿、冯曼丽无偿协助我办理购房及五年后过户的相关手续等。
协议签订后，我于2006年12月12日至2007年3月19日期间，支付了所有转让费和全部房款共计201178元。黄飞鸿为我出具了三张收条、一张支付房款证明和一张支付暖气费证明。2007年3月19日，冯曼丽与燕化公司签订集资建房协议书，取得x区房屋的购买资格。
2007年4月25日，我又以冯曼丽名义支付了房屋的维修基金及印花税等各项相关费用共计3499元。我还向相关部门缴纳了2007年至2012年的物业费和2009年至2012年期间的取暖费。黄飞鸿于2007年7月25日将房屋钥匙交给我，我实际占有使用房屋至今。现该房屋已经符合上市条件，我符合购房资格，曾多次找到黄飞鸿、冯曼丽要求其配合过户，但对方明确表示拒绝且不承认该房屋购房资格转让协议的效力，并以排除妨害为由诉至法院。
经协商未果后，我诉至法院，请求依法确认购买资格转让协议有效，并判令黄飞鸿、冯曼丽协助我办理该房屋产权过户手续且负担本案案件受理费。
2、被告辩称并反诉
冯曼丽辩称并反诉：马飞和黄飞鸿签订购房资格转让协议，事前未经我授权，事后也未经我追认，对于我不发生法律效力，应属于无效合同，故提起反诉，要求确认马飞与黄飞鸿签订的关于房屋购买资格转让协议无效。
二、法院查明
冯曼丽与黄飞鸿系夫妻，冯曼丽系燕化公司职工，其具备购买燕化公司集资房的资格。
2006年12月10日，黄飞鸿以冯曼丽（甲方）名义与马飞（乙方）签订房屋购买资格转让协议，约定：根据平等自愿有偿的原则，甲方及夫人自愿房屋（新建未购房）购房资格有偿转让给乙方购买，现双方以下协议共同遵守；甲方权利：收取购房资格转让费26500元整；甲方义务：提供购房号无偿协助办理购房相关手续，无偿协助办理过户相关手续，无偿协助办理乙方将该房屋转让第三方的手续，无偿协助办理有关于该房有关的其他交费事宜，五年到期办理过户手续，甲方如因有两套房或住房超面积而补缴的款项由甲方自己负担；乙方权利：对所购房屋拥有所有权，可以对其进行居住、租赁、处置等权利；乙方义务：支付甲方购房资格转让费人民币26500元，支付一切购房款项，支付所购房屋占有过程中的有关款项如维修费、物业费、采暖费、水电气费，遵守物业管理，如受到物业等方面处罚乙方自负。负责过户时双方的费用；双方共同责任：可以办理过户时，其中一方提出过户，另一方必须协助办理过户；以上协议双方共同遵守，不得违约。签订协议后，黄飞鸿于2006年12月12日收到马飞的房号款5000元，2007年1月19日收到房号款5500元。
2007年3月19日，黄飞鸿受冯曼丽（乙方）委托与燕山公司（甲方）签订x区集资建房协议书，协议约定，乙方认购的住房为甲方依据北京市房改办的批复组织建设x区房，该房为甲方利用自用土地建设的经济适用住房。预测面积为91.96平方米；该房按建筑面积计价，单价为1856元／平方米，总房价款为170678元。同日，黄飞鸿为马飞出具证明：房屋的购房款170678元，及其它费用均由马飞同志所付，另外今天收到房号款20000元。诉争房屋在2007年交房后即由马飞控制使用，物业费、暖气费由马飞以冯曼丽名义交纳。集资建房协议书以及房屋购置发票、维修基金发票、物业费、暖气费等票据亦由马飞掌握。房屋至今未办理产权证。
审理中，马飞承认在签订转让协议时不认识冯曼丽，"冯曼丽"的签名是由黄飞鸿代签的，黄飞鸿保证冯曼丽知情、同意后才签的协议。而与燕化公司签订协议、摇号、发钥匙的时候都是黄飞鸿一个人办理，其有理由相信黄飞鸿可以全部负责。
审理中，黄飞鸿称冯曼丽之所以委托其办理购房事宜是因冯曼丽生完孩子去城里居住。其将房屋卖给马飞后，冯曼丽问起房屋时，其告知冯曼丽购房款系其父母所出，房屋出租了，冯曼丽对房子不关心是因二人有房住。冯曼丽、黄飞鸿均称2006年至2010年冯曼丽与黄飞鸿分开居住，冯曼丽带孩子住城里，2010年冯曼丽回燕山黄飞鸿住在厂里，且冯曼丽白天在燕山上班晚上回城里，冯曼丽至2013年7、8月份方知道黄飞鸿卖房的事情。马飞称从其居住至今，冯曼丽和马飞均未到过诉争房屋。
审理中，马飞撤回了要求冯曼丽和黄飞鸿协助办理诉争房屋过户手续的诉讼请求。
三、法院判决
1、确认反诉黄飞鸿以冯曼丽名义与马飞签订的房屋购买资格转让协议无效。
2、驳回马飞的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案主要涉及两个问题：一是黄飞鸿以冯曼丽名义签订房屋购买资格转让协议的行为是否构成表见代理；二是冯曼丽对黄飞鸿出卖购买资格一事是否知悉。
对于问题一，根据马飞的陈述，其在与黄飞鸿签订房屋购买资格转让协议时是知道黄飞鸿的转让行为应征得其妻冯曼丽同意的，但黄飞鸿在签订协议过程中并未出具冯曼丽委托黄飞鸿出售房屋或购房资格的书面委托或其他足以令人相信黄飞鸿为有权代理的书证，其在整个交易过程中亦未见过冯曼丽本人，故仅依据黄飞鸿有关冯曼丽知情并同意的保证，不足以构成令人相信黄飞鸿有权代理冯曼丽签订协议的理由，法院认定黄飞鸿的行为不构成表见代理。
对于问题二，当事人对其提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。马飞主张冯曼丽对黄飞鸿出卖购房资格的行为知悉，但并未提供充分的证据予以证明。而根据其主张的冯曼丽委托黄飞鸿办理摇号、认购签约等相关手续、冯曼丽对诉争房屋不关心等情形，并不足以得出冯曼丽事先或事后知情的结论，且冯曼丽和黄飞鸿对上述情形的解释亦具有一定的合理性，故法院对马飞有关冯曼丽对黄飞鸿与马飞签订协及马飞出资购买房屋的行为是明知的意见，不予采纳。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】