关于经济适用房的“借名买房”案例
来源：未知 作者：未知 时间：2017-04-14
北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
1、原告诉称
张安诉称：2006年12月11日方琳出具证明，内容为：兹证明张安为402室经济适用住房的产权人。因张安没有北京户口，所以以方琳的名字购买的。等国家政策允许时，方琳即刻将402室的产权过户给张安。双方争议房屋属于经济适用房，根据有关规定，购买经济适用房需要具备特定条件，张安当时不具有购买经济适用房资格，但现在方琳不仅补办房产证进行抵押贷款，甚至无理要求张安腾退房屋，严重侵犯张安的合法权益，故提起诉讼，要求：1、确认张安借用方琳名义买房的民事法律行为无效；2、判令方琳返还张安购房款403012元、购房费用27493元、购房利息61393.83元；3、判令方琳赔偿张安装修损失14万元；4、判令方琳全额赔偿张安房屋差价损失2278501.17元；5、请求判令方琳承担本案全部诉讼费用。
2、被告辩称
方琳辩称：不同意张安的诉讼请求。借名买房的事实根本不存在。买房的日期是2001年3月，所谓的证明是2006年，情理上讲不符合常理。所有的购房手续、资金来源都是方琳本人的账号，本人的名下，对方没有任何证据证明自己出资。案件焦点第一是是否有实际出资，第二方琳写的承诺是不是客观事实，不是方琳的真实意思表示，也没有经过方琳丈夫的同意、知情和认可。总之不同意张安的诉讼请求。
二、法院查明
2001年2月15日，方琳与房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定由方琳购买位于402号房屋。该房屋总价款为403012元，首付款为103012元，余下30万元以方琳名义办理了贷款。因购买该房屋交纳的各项税费为：契税16121元、手续费750元、印花税202元、公共维修基金8060元、保险费2337.2元、登记费22.8元，以上各项购房费用共计27493元。该房屋于2002年取得所有权证书，登记所有权人为方琳，房屋性质为经济适用房。
2006年12月11日，方琳曾出具证明一份，内容为“兹证明张安为402室经济适用住房的产权人。因张安没有北京户口，所以以方琳的名字购买的，首付款由张安交的，以后贷款张安委托张兰来交。等国家政策允许时，方琳即刻将402室产权过户给张安。”
2013年方琳将张安诉至法院，要求确认诉争房屋归其所有，法院经审理认为双方借名购买经济适用房的行为本身违反了国家政策，应属无效，现涉案房屋登记在方琳名下，在无相反证据的情况下，方琳要求确认房屋归其所有理由充分，出资问题双方可另行解决，遂判决支持了方琳的诉讼请求。张安不服提出上诉，二审维持了原判。
2014年方琳起诉张安要求返还诉争房屋，法院经审理认为涉案房屋登记在方琳名下，生效文书亦确认方琳为房屋所有权人，故判决张安将诉争房屋腾退给方琳。张安不服提出上诉，二审于2014年8月13日维持了原判。
另查，该房屋归还房屋贷款所用的存折由张安持有，自2002年7月至2005年4月共计偿还贷款85650.43元，2005年5月，案外人孙鹏向归还房屋贷款的账号汇入236950元，该房屋贷款全部结清。庭审中张安称孙鹏系张安之子张兰的司机，方琳认可该笔款项是张兰的钱，不是孙鹏的钱。
再查，诉争房屋交付后张安对房屋进行了装修并占有使用至今。该房屋的购房手续等原件原均由张安持有，后丢失。
诉讼过程中，张安申请对房屋价值进行评估，评估报告显示，诉争房屋在价值时点2014年8月13日的正常市场价值为277.04万元。张安支付了评估费7500元。
三、法院判决
1、方琳支付张安购房款及贷款利息四十二万五千六百一十二元四角三分、购房费用二万七千四百九十三元；
2、方琳支付张安房屋增值差价损失一百八十九万三千九百一十元四角；
3、驳回张安的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
双方借名购买经济适用房的行为已经经过生效民事判决书认定违反了国家政策，应属无效，因。本案争议的焦点是诉争房屋由谁出资购买。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，对方当事人有相反证据足以推翻的除外。根据庭审查明的情况，购房手续原件均由张安持有，诉争房屋由张安装修并居住使用，方琳书写的证明中认可了张安的出资及张安之子张兰代为偿还贷款的事实，而方琳并未提供认可证据证明其出资的事实，因此，法院认定诉争房屋系张安出资购买。因该借名买房的行为已经被确认无效，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，现已有生效文书判决张安将诉争房屋腾退给方琳，因此方琳应返还张安为购买涉案房屋支付的购房款及利息、契税、印花税等相关款项，故张安要求方琳返还购房出资及相关税费的诉求中的合理部分，法院予以支持。对于装修，因装修完成后，张安实际使用该房屋，对于装修的现值，张安并不申请鉴定，因此对于张安诉讼请求中关于装修的部分，法院不予支持。对于该合同的无效，双方均有过错，考虑到张安支付了全部购房款，方琳拒绝履行等因素，方琳应对合同的无效承担主要责任。对于因房屋升值所产生的收益，方琳应按照其过错程度给予张安相应的房屋增值补偿款，增值款的具体数额由法院根据房屋价值、双方过错程度等情况酌情予以确定。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】