08年4月11日以前的经济适用房转让适用老政策
来源：未知 作者：未知 时间：2017-04-14
北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
1、原告诉称
丁秦诉称：2002年，杨香准备在北京买房，经看过多处房屋后最终选择了402号房，由于该房屋属于经济适用房，杨香的身份无法直接购买，后杨香与丁秦协商，使用丁秦的身份购买该房屋，并以丁秦的名义从银行贷款，一切费用由杨香承担。在杨香的提议下，丁秦与杨香当时签订了委托协议以及补充协议。由于丁秦当时考虑欠佳，没有意识到后果的严重性就与杨香签订了协议。2007年，杨香提前还贷解押，并要求与丁秦过户，但因补偿款问题双方发生纠纷，导致未能过户。
2012年5月4日，丁秦突然收到了法院传票，该案件系本案第三人杨虹起诉杨香民间借贷纠纷的案件。通过该案件审理，丁秦得知杨香在丁秦不知情的情况下，于2004年9月15日与杨虹签订了借款协议，并将涉案房屋作为抵押，借款120万元，借款期限4年，2008年9月15日前还清。由于杨香无力偿还该借款，杨虹要求以涉案房屋抵债，并要求丁秦协助办理过户。丁秦认为杨香与杨虹签订借款协议，并用涉案房屋作为抵押，在2007年提前还贷，这一系列不合逻辑的行为，具有合伙欺诈的嫌疑。
2012年8月28日，丁秦重新补办了涉案房屋的产权证。丁秦认为，丁秦和杨香在2002年12月签订了委托协议以及补充协议，属于借名买房，违背了国家法律、法规的相关规定，属于无效合同。丁秦现在在北京没有住房，和女儿共同住在涉案房屋，由于杨香占用了丁秦购买经济适用房的指标，导致丁秦无法享受国家优惠购房政策，也无力购买商品房。现丁秦诉至法院，请求判决：1.确认丁秦和杨香签订的代理购房协议以及补充协议无效；2.确认涉案房屋归丁秦所有。
2、被告辩称
杨香经法院依法传唤，无正当理由未到庭发表答辩意见，亦未在答辩期内向法院提交书面答辩状。
二、法院查明
2002年12月20日，丁秦与杨香签订了一份《委托协议》，该协议约定：“甲（杨香）乙（丁秦）双方就甲方委托乙方代为购买住房一事，自愿达成如下协议：一、甲方委托乙方以乙方的名义在北京市代甲方购买住房一套，具体要求为：… …（2）住房面积在120平方米至130平方米之间，十层左右，设施齐全，精装修；（3）总房款不超过60万元；（4）手续齐全，交易合法。二、甲乙双方同意乙方代购的住房暂办至乙方名下，乙方负责办理一切购房手续及住房按揭贷款手续，费用由甲方承担。三、甲方按乙方与卖方或银行的约定，以乙方的名义直接向卖方或银行交付房款或偿还借款。四、乙方在卖方交付住房之日起伍日内将住房交付甲方，甲方在收到住房之日起伍日内向乙方支付伍仟元的报酬。五、因购买住房而与卖方或银行之间产生的一切债权债务关系均由甲方负责，与乙方无关；甲方对该住房的使用及处分行为，乙方亦不得干涉。六、甲乙以后如需办理该房产的过户手续，乙方应提供一切帮助，费用由甲方承担。”
该协议有杨香签字。上述协议签订后，丁秦以其名义购买了涉案房屋。后双方又签订了一份补充协议，该补充协议约定：“甲（杨香）乙（丁秦）双方曾就甲方委托乙方在北京以乙方名义代甲方购买住房一套，有关事宜于2002年12月20日达成委托协议一份。现经双方协商自愿达成协议如下：一、乙方已为甲方代购了住房一套。甲方已向有关部门缴纳了相应费用，并已搬入该房屋居住，享有该住房的产权。二、甲、乙双方同意该住房暂办至乙方名下，日后甲方如需办理房产过户手续，乙方应提供一切帮助予以配合，费用由甲方承担。三、甲方愿在原委托协议支付伍仟元报酬的基础上，再向乙方支付贰万伍仟元的报酬。四、本补充协议与原2002年12月20日的委托协议具有同等法律效力。”该协议有丁秦、杨香的签字。
另查，2004年9月15日，杨香与杨虹达成了借款协议，约定杨虹借款120万元给杨香，借款期限四年，利息为28.8万元，如到期不能还款，杨香以涉案房屋归杨虹所有。杨虹于2012年起诉本案杨香，丁秦作为第三人参加了该诉讼，杨虹起诉杨香要求杨香偿还借款143.8万元，并要求将涉案房屋用于偿还。该法院于2012年3月11日作出了判决：“杨香归还原告杨虹借款本金及利息1438000元。如杨香逾期不能偿还上述债务，杨虹有权对房产行使抵押权受偿。”该判决作出后，各方当事人均未提起上诉，判决已经生效。
三、法院判决
驳回丁秦的全部诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案诉争的房屋系经济适用房，属于政策性保障住房，借名买卖政策性保障性房屋合同的效力与国家的相关政策是密不可分的。北京市关于经济适用房的相关政策以2008年4月11日为界，在政策适用上，前后有着明显差异。借名购买经济适用房的原购房合同是2008年4月11日（含）之前签订的，应适用之前的政策；即原购房合同是2008年4月11日（含）之前签订，且该房屋在一审法庭辩论终结前已具备上市交易条件的，可以认定借名购房合同有效。本案中，涉案房屋的购房合同以及双方签订的委托协议、补充协议均签订于2008年4月11日之前，同时涉案房屋截至一审法庭辩论终结前也已具备上市交易条件。因此法院驳回丁秦的诉讼请求。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】