买卖房屋中的子代父签合同是否是表见代理
来源：未知 作者：未知 时间：2017-04-20
北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
原告姜逸阳，许达，姜恩诉称：原被告协商购买凌小何名下位于北京朝阳区青林东路1号院三套房屋（以下简称涉案房屋），口头约定房款为670万元，网签时向凌小何支付300万元购房款，剩余房款在双方办理过户手续时结清。姜恩应被告要求，将定金10万元交付凌小何之子凌丰，凌丰出具的收条约定凌小何配合原告方在3月30日完成网签并签署正式购房合同。2013年3月20日，被告与原告到相关部门办理网签手续，原告向中介公司交纳服务费1000元。办理完网签手续后截至目前，被告仍未配合原告签订正式购房协议。故至法院要求判令凌小何支付违约金6万元；判令凌小何签订房屋买卖合同，协助我方办理涉案房屋过户手续。
二、被告答辩
被告凌小何答辩称：当时并未与原告就卖房事项协商一致，其与中介公司网签并未经过我的授权。
第三人凌丰叙述：我妈说有卖方要交定金，让我代收，其他的事情我不清楚。
第三人王渴望叙述：2013年初与原告协商先交定金10万元，强调房子的事情我老公凌小何做主，当时未定总价款具体数额。后凌小何也曾当面告知原告房子是他的名，他说了算，原告当时要求第二天办网签，但我老公凌小何第二天根本没去，中介和对方自私就把网签做了。
三、审理查明
经审理查明：涉案房屋房产证登记在凌小何名下。凌丰向姜恩出具《收条》，并明确约定在3月30日前完成购房协议并完成网上签约，如有违约，双倍返还定金。以购房协议为准，购买金额为670万元。但网签合同显示三套房网签交易总价为340万元。庭审中，网签办理工作人员到庭表示：办理网签时姜逸阳、姜恩、许达、凌小何、王渴望均在场。原告方另提供两份录音证据，录音中凌小何称：“我看你们有诚意买，我这个房子你买的划算啊；你把钱准备好，手续办好，哪天要办，你提前联系一下我们，我那天就过来。”
四、法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理判决：
（1）凌小何在本判决生效后七日内支付姜逸阳、许达、姜恩违约金六万元。
（2）撤销凌小何与姜恩、姜逸阳、许达三套房屋的网签合同。
五、北京房地产律师靳双权点评
依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或者解除；合同依约定或法定解除；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。而本案中，对凌丰以凌小何的名义磋商出售涉案房屋的行为怎样定性成为争议焦点所在，凌丰是否构成表见代理？存在违约事实与否？合同是否可以继续履行？根据原被告双方的叙述及提供的证据，凌小何对出售房屋的情况知晓且未表示异议，对该录音证据凌小何虽不认可但未提出足以推翻该证据的反证，亦未提出对录音真实性进行鉴定的请求，介于凌小何的前述行为表现，法院应当对该份录音证据予以认可。基于凌丰与凌小何的父子关系及凌小何的表现，足以相信凌丰获得了代理权，构成表现代理。3月30日时，凌丰仅完成网签，其违背了凌丰向姜恩出具的《收条》中对于该时间段完成购房协议的约定。凌丰依照承诺应当向姜恩双倍返还定金。结合本案案情及市场交易现状，由于双方磋商及《收条》中的价款并非最终网签的价格，所以不能认为双方房屋买卖法律关系意思表示已达成一致。该阶段的违约情形，应当适用《收条》中的定金条款。综上，本案中原被告双方签订的合同根本未成立，现阶段仍属磋商阶段，不存在继续履行问题，故法院无法支持关于原告要求继续履行合同的主张。
综上所述，法院的判决正确的。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】