因追认的行为不明确而引起的房屋买卖合同纠纷案件
来源：未知 作者：未知 时间：2017-05-17
北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队、办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要的纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
原告于秋语诉称:张琦琦在北京市顺义区有房屋12号一处 ，长期都是其父亲张明全代为保管，后来我与张明全签订了房屋买卖协议，但是张琦琦得知后，不认可。我与张琦琦又达成了民事调解书，确认张琦琦与原告签订的房屋买卖协议无效。但是，法院在处理房屋买卖合同效力时，未对买卖协议无效的法律后果作出处理。原告多次找张琦琦协商返还房屋款及信赖利益损失，张琦琦不予理睬。诉讼请求：1.判令张琦琦给付原告房屋及附属物重置成新补偿款53124元、宅基地区位补偿款38524元、鉴定费4000元；2.张琦琦返还购房款13000元；3.诉讼费由张琦琦负担。
二、被告辩称
被告张琦琦辩称：于秋语不是和我一个村的村民，不享有购买该村房屋的权利，且于秋语在张明全并没有出具我的授权委托书的情况下，还与张明全签订购房协议，这是他的过错。还有就是关于房屋的增值问题，于秋语在通过张明全购买房屋收回的两年期间，于秋语从未对房屋进行修建，故不涉及增值赔偿问题，而且我们镇在近期也没有拆迁、改造的规划，故也没有房屋重置成新价和区位补偿价的赔偿问题。
三、审理查明
关于涉诉案件经历了很复杂的起诉 、上诉等审理过程，这个过程中一直未明确的确定双方的权利和责任义务问题。张琦琦与于秋语签订的房屋买卖协议曾经协商解决，决定为无效。在房屋买卖协议无效前，房租由于秋语收取，无效后，房租由张琦琦收取。在房屋买卖协议被确认无效后，房租由张琦琦掌管。关于张琦琦起诉要求确认张明全与于秋语房屋买卖协议无效，后经调解确认张琦琦与于秋语签订的房屋买卖合同无效，张琦琦认为只要调解确认买卖合同无效就可以了，并没有做出书面的解除合同的规定，但是于秋语则表示张琦琦这一追认行为是认可了房屋买卖行为的。 案件中，于秋语要求对房屋及附属物重置成新价及区位补偿价进行重新鉴定，对于鉴定的结果张琦琦不予认可。张琦琦提交了顺义区土地科的证明一份，表明该镇的土地有一定的交通条件和产业基础，保留作为基层村。
四、北京市顺义区法院判决
1、判决被告张琦琦返还于秋语购房款一万三千元；
2、判决被告张琦琦赔偿原告于秋语各项损失共计十万元；
3、驳回原告于秋语的其他诉讼请求。
五、律师点评
著名房产律师靳双权认为，张明全在明知道该房屋不能出售，而且在未取得张琦琦的授权的时候就将房屋出售给了于秋语，所以，张明全对于房屋买卖协议的形成及无效负有主要责任，于秋语在不能明确房屋是否能出售的情况下就与张明全订立协议，其应该对房屋的无效负次要责任。在张琦琦起诉要求确认于秋语与张明全签订的房屋买卖协议书无效的情况下，张琦琦自愿与于秋语达成一致调解意见，故张琦琦应对房屋买卖协议的无效后果应承担主要责任，并赔偿于秋语由此造成的各项合理损失。
提醒：签订买房协议要慎重，建议咨询专业律师，或请律师作见证，为您的房屋买卖一路保驾护航！
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】