北京房地产律师靳双权为您解答二手房屋买卖合同违约金的认定方式
来源：未知 作者：未知 时间：2017-05-18
北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
原告冯峰诉称：2015年10月19日，原告与被告签订了房屋买卖合同，后原告向被告支付了15元购房定金，并一次性依据购房资金托管协议支付了剩余购房款等款项280万元整。2016年1月27日，原告依法向税务机关交纳了契税等所有同购买该房屋相关的税项。但在办理房屋产权过户手续时，因被告将与原房屋私自全部翻建，买卖合同中的房屋被禁止交易及办理过户手续。原告和被告签订的合同约定，出卖人应该保证该房屋未被限制转让。若违反该约定按照房屋价款的20%赔偿守约方。现在合同所属区域房价已经上涨近30%，原告如果另行购买相同地段的学区房屋，将增加近75万元的购房成本。被告的违约行为给原告造成巨大的经济损失。现诉至法院请求：判令被告向原告双倍返还定金30万元；被告向原告支付经济赔偿金共计55万元；判令被告配合原告办理购房税退税手续；诉讼费用被告承担。
二、被告辩称
被告张亮辩称：原告同时主张定金和违约金没有法律依据。原告主张的赔偿款项，第三人已经赔偿了原告40万元的损失。从实际损失的角度讲，原告没有实际损失。原告诉求中的经济赔偿金未定性。被告在房屋买卖合同中已经全面履行合同义务，因此不应对原告赔偿。该房屋整体情况，被告已对原告和第三人全面履行告知义务。原告在知晓房屋情况后，仍然购买，应由其自行承担后果。该房屋可以上市交易，不适用原告所主张的合同约定的违约条款。被告对房屋不能办理过户没有过错，不应承担违约金。房屋交易价格是45万元，赔偿金应该按40万元计算。合同约定被告存在过错，按照银行利息赔偿损失。原告主张的经济赔偿金过高，其没有证据证明房屋差价损失。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
三、第三人述称
第三人陈慧地产公司述称：对于原告诉称诉求，我公司不发表意见。
四、审理查明
经审理查明：双方签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：出卖人所售房屋坐落为北京市西城区西安门北巷1号房屋，产权证明所载面积共12平方米，房屋成交价为450000元，出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋；2016年5月30日之前将房屋交付给买受人；自本合同签订之日起106日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。原、被告与第三人签订《居间服务合同》及《买卖定金协议书》，约定：房屋买卖涉及的税费由买方承担；如卖方违约，卖方应向买方双倍返还定金。后原、被告与第三人签订《补充协议》，约定：交易房屋价款及家用电器、装饰装修和配套设施总价为280万元；双方应当在2016年1月30日前共同办理房屋所有权登记转移手续；合同约定出现下列情形之一的，卖方构成根本违约，买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：卖方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的……，卖方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金……。2016年1月26日，原、被告及第三人与北京中通担保有限公司签订《融信托管协议》，被告将购房款250万元存入托管账户内。后原告将250万元汇入托管账户。在双方办理过户时，相关部分告知该房屋不符合规定不能办理，后被告将房屋购房款250万元退还给原告。原、被告双方均认可合同解除时间为2016年4月29日。
五、法院判决
北京市西城区人民法院经审理后判决：
（1）、自本判决生效之日起七日内，被告返还原告定金十五万元。
（2）、自本判决生效之日起七日内，被告给付原告违约金十八万元。
（3）、自本判决生效之日起七日内，被告协助原告办理购房税退税手续。
（4）、驳回原告的其他诉讼请求。
六、律师点评
著名房产律师靳双权认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人对合同享有权利承担义务。当事人订立的合同包括书面、口头、其他方式。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。当事人对合同享有权利承担义务。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人应当对自己所主张的事实提供证据，未提供证据的将承担由此带来的不利后果。本案中，原、被告双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及原告、被告、链家地产公司之间签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的相关规定，该合同合法有效。原、被告在办理房屋变更登记手续时，办理房屋产权登记部门告知该房屋未经审批进行了扩建，属于违法建筑，不符合登记的要求。双方之间的房屋买卖合同不能继续履行，经双方协商一致同意解除该合同。原告所称要求被告返还房屋买卖合同定金的主张，合情合理，于法有据。关于给付违约金的问题，原告在明知该房屋在未经审批的情况下私自进行了扩建，仍然购买房屋，该房屋不能办理变更登记手续，对此原告应承担相应的违约责任。违约金的数额应以因违约行为所造成的实际损失为基础，同时考虑合同履行情况、各方当事人过错程度以及预期利益等各项因素。原告所称的违约金数额过高，被告对违约金的数额并不认可，关于违约金的具体数额应由法院根据实际情况来裁量。原告要求被告配合办理购房税退税手续的主张，理由充分，应予以支持。
综上所述，法院的判决是正确的。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】