北京房地产律师靳双权为您解答房屋买卖合同不能继续履行时当事人如何来救济自身的合法权益？
来源：未知 作者：未知 时间：2017-05-19
北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
原告许卓诉称，2016年1月27日，原告与被告签订了北京市昌平区天权路1号院2号楼313号房屋的《房屋买卖合同》，并于当日交付了购房定金30000元。被告方物在银行有抵押，其没有经济能力进行解押，双方协商由被告给予被告220万元，原告向银行解除抵押。第一笔70万元转入被告卡中，被告向原告出具了收条并签字。被告并不在本地，因此只有收条复印件。剩下的140万元双方协商一起去银行进行还贷并办理抵押注销手续。该房屋已网签、房产评估、双方至北京银行签署贷款合同，后原告多次要求被告到银行办理解押，被告一直推脱。后原告得知被告该房屋在其他银行还有贷款，现房屋已被查封，导致房屋不能办理过户手续。被现诉至法院请求判令：1、被告将北京市昌平区天权路1号院2号楼313号房屋房款已付定金3万元及前期购房款70万元，共计73万元返还原告；2、被告赔偿原告违约金；3、本案诉讼费及其它相关费用由被告承担。
二、被告辩称
被告郑晓未出庭应诉，未提交书面答辩意见。
三、审理查明
经审理查明，该房屋建筑面积共180平方米，双方协商出卖人应于2016年3月2日前办理抵押注销手续；房屋成交价格为4500000（含一个产权车位）。合同中约定：具体付款方式及付款期限为：1、买方于2016年1月27日支付买方30000（贰万元整）定金， 2016年2月3日支付卖方70万（陆拾捌万元整），2月28日前支付卖方140万（壹佰叁拾万元整），剩余款项为银行贷款，贷款下来过户当天支付。3月中旬左右过户（解押手续办理完成）。合同中还约定：逾期过户超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起七日内按照已付款的30%向买受人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。双方已经就该房屋办理了网签手续。被告表示同意退还原告73万元房款，但并不认可自己存在违约，被告称合同中约定的违约金过高，其愿意支付给原告60000元违约金。
四、法院判决
北京市昌平区人民法院经审理后判决：
（1）、解除原告与被告签订的《市存量房屋买卖合同》及相应的网签合同。
（2）、被告于本判决生效后十日内返还原告购房款七十三万元。
（3）、被告于本判决生效后十日内给付原告违约金二十二万元。
（4）、驳回原告的其他诉讼请求。
五、北京房地产律师靳双权点评
依法成立的合同，受法律保护。双方当事人系完全民事行为能力人，对买房合同的内容具有认知能力。该合同为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同有效。原、被告均应按照合同的约定全面履行自己的义务。现原告要求被告返还已支付的购房款，被告也同意原告的要求。对于双方当事人签订的北京市存量房屋买卖合同已经不能再继续履行，该合同应当解除。合同解除后，当事人根据合同约定得到的利益应当互相返还，故原告要求返还购房款的请求，应当予以支持。关于原告要求被告赔偿违约金的事实，根据法院查明，导致合同不能继续履行并解除的原因是被告在其他银行还有贷款，其不配合办理解押，该房屋也已经被法院查封，现该房屋不能办理过户登记手续。原告不存在违约行为，故应由被告赔偿原告合同违约金。违约金的数额，应根据双方合同中关于违约金的约定，原告的实际损失，合同的履行情况，以及当事人的过错程度等因素来予以确定确定具体数额。该案中原告的违约金并不属于过高的情况，其请求可以得到支持。
综上所述，法院的判决是正确的。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】