北京房地产律师靳双权为您解答房屋价款引发的房屋买卖合同纠纷
来源：未知 作者：未知 时间：2017-05-19
北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
原告（反诉被告）郭莫诉称，2016年2月26日，原告与被告经中介公司居间签订房屋买卖合同，约定原告购买被告位于北京市石景山区1号房屋，价格550万元，随后原告向被告支付15万元定金。中介公司多次联系被告履行义务配合房产评估，被告一直推脱。2016年3月17日，中介公司要求被告配合房屋评估、提供资金监管帐户、准备房屋网签，被告不予配合。当月，北京市二手房价格暴涨，被告的违约行为导致原告承受了很大损失。现诉至法院请求：1、判令解除双方签订的北京市存量房屋买卖合同；2、判令被告返还原告已付购房款15万元，并向原告支付违约金110万元；3、判令被告赔偿原告中介费4万元；4、诉讼费用由被告承担。
二、被告辩称
被告（反诉原告）邓萍辩称， 2013年被告取得该房屋所有权。被告因不在北京居住，便在2015年5月委托房地产经纪有限公司按市场价格出售房屋。被告签订合同后得知，此合同成交价远低于当时市场价格。该合同价款并不是被告的真实意思表示，合同价款并不是符合市场价格。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，支持反诉人的反诉请求。反诉请求：1、判令撤销反诉人与被反诉人签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、诉讼费用由被反诉人承担。
三、反诉被告辩称
反诉被告（本诉原告）郭莫辩称，双方当事人签订合同是基于自愿的，被告作为完全行为能力人能够理解合同中的相关条款，被告不应以不了解价格为由撤销合同。按合同约定，原告需支付首付款，但因被告违约，导致首付款无法及时支付。现请法院驳回被告反诉请求。
四、审理查明
经审理查明，该房屋建筑面积110平方米，房屋总成交价格550万元，原告采取商业贷款方式付款，拟贷款金额310万元；网签后3日内，商贷面签时，原告向被告支付首付款95，通过资金存管方式划转；办理房屋所有权转移登记当天，原告向被告支付150，通过资金监管方式划转；合同约定，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定”；第十一条第二款约定：“如买方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自买方向卖方发出的书面通知到达卖方之日起自动解除。卖方应于5个工作日内将其已经收取的的全部付款返还给，并按照房屋成交总价的20%向买方支付违约金。……在房屋交易过程中，己经发生的各项费用及其他损失均由卖方承担”。同时，双方另签订《装修款补充协议》，约定：房屋交易总价款550万元，房屋配套设施折价款150万元，出售房屋合同价400万元。2016年2月26日，原告支付了居间费4万元。被告在庭审中表示不愿继续履行合同。诉讼过程中，原告申请财产保全，法院对房屋采取查封措施。
五、法院判决
北京石景山区人民法院经审理后判决：
（1）、解除原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
（2）、被告于本判决生效后七日内退还原告购房款十五万元；
（3）、被告于本判决生效后七日内赔偿原告居间费用四万元；
（4）、被告于本判决生效后七日内赔偿原告违约金四十万元；
（5）、驳回原告的其他诉讼请求；
（6）、驳回被告的反诉请求。
六、律师点评
著名房产律师靳双权认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，房屋买卖合同系双方当事人经中介公司居间而平等协商签订，被告作为完全民事行为能力人应对自己的行为负完全责任。被告所称其长期不在北京居住，对北京市的房价并不了解，这是由于其自身原因导致的合同价款不符合自己的要求，并不属于显示公平。对此产生的交易风险应由其自身来承担。被告作为购房人，是通过中介提供居间服务与被告签订合同，不存在利用优势的恶意。当事人不能要求交易中给付和对待给付均达到完全对等，对于合理范围内的价格差异，应由当事人自行承担交易风险。因此，该房屋买卖合同为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原、被告双方均应按照合同约定来履行各自的合同义务。被告在庭审中表示其不愿继续履行合同义务，已构成根本违约，致使合同目的不能实现，对此原告请求解除合同的请求，应予以支持。合同解除后，被告应按照双方签订的房屋买卖合同中的第六条第三款、第十条第五款、第十一条第二款的约定，即：“如乙方依照本合同的约定单方解除本合同……甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。……在房屋交易过程中，己经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担”，来承担违约责任。向原告退还已收房款15万元、赔偿已交纳居间费用4万元，并赔偿相应违约金。我国合同法中有关违约金的规定，明确表示当事人约定的违约金超过造成损失的30%的属于违约金过高的情况，法院可以考虑相关因素，对违约金进行调整。本案中，原告并未提供充分证据证明房屋差价标准，被告仅收取原告15万元，法院可以结合相关房屋价格，考虑合同履行情况和实际损失，以此来确定违约金的数额。
综上所述，法院的判决是正确的。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】