划拨的土地能否进行转让所引起的合同纠纷案件
来源：未知 作者：未知 时间：2017-05-22
北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队、办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要的纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。
一、原告诉称
原告庄言、黄兰共同诉称，被告林亚圆的丈夫陈洋，也就是陈森昌的房屋是从拆迁单位那里获得的，后来有关部门又通过置换的方式将排头新村37号、25号宅基地作为他的安置房的宅基地。后来我与陈洋就转让25号房屋签订《房产合同》。《房产合同》签订后，我也交付了房款，但被告林亚圆等人不配合办理房屋产权证，私自到房屋登记机关将讼争房产办至自己名下。诉讼请求：一、确认陈森昌与原告方签订的《房产合同》有效；二、四被告备齐资料，协助原告方将厦门市海沧区嵩屿街道石塘村排头新村25号房屋权属过户登记至原告方名下；三、本案诉讼费由四被告承担。
二、被告辩称
被告林亚圆辩称，同一个案件中不存在着两个法律关系，不同法律关系所依据的法律和归责原则是不同的，且根据“一案一诉”的原则，本案不宜将不同法律关系的诉讼请求合并审理。本案中，庄言与陈洋签订的合同中涉及到划拨土地，划拨的土地不能进行转让，而陈洋并没有取得该房屋的产权，再加上陈洋在签订该房屋合同时候没有取得林亚圆的同意，所以其对房屋的买卖违反了法律、行政法规的强制性规定，故该买卖合同无效。
三、审理查明
经审理查明，原告庄言、黄兰系夫妻关系。陈洋（又名陈森昌）与被告林亚圆系夫妻关系，两人共育有三女。陈洋作为被拆迁人与福建省厦门造船厂签订《拆迁补偿安置协议书》，后来原杏林区海沧镇人民政府及厦门海沧征地拆迁公司将新村内第37、25号宅基地作为陈洋安置房的宅基地，准予办理征用划拨土地手续。后来，在陈洋没有去世前，他与原告庄言、黄惠在见证人李江的见证下，签订《房产合同》，将25号房屋产权给转让给原告。房屋转让后，原告对房屋进行了自筹搭建，并约定在搭建楼层后，在支付给被告钱，并规定该住宅产权手续证明公证费由庄言支付，有关产权原始证明由陈洋提供。该《房产合同》甲方落款处有被告陈洋的老婆林亚圆的名字。《房产合同》签订后，原告庄言、黄兰对房屋进行了后续建设，并入住，但一直未办理该房产的产权登记手续。庄言、黄兰要求查封、冻结讼争房产，但因为该房产未办理产权登记手续，故不能对讼争房产查封、冻结。原告方支付保全费1320元。
四、北京市法院判决
1、判决庄言、黄兰与陈洋签订的《房产合同》有效；
2、判决林亚圆与三个女儿协助庄言、黄兰办理25号房产的过户登记手续；
3、本案受理费3000元减半收取1500元、保全费1320元，由被告林亚圆及女儿、承担。
五、律师点评
本案讼争房产的土地性质为划拨土地，本案《房产合同》即涉及划拨土地上房屋转让的效力问题。
《物权法》规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。本案当事人转让房屋也表明了其对房屋占用的建设用地使用权的转让。由于该房屋所占用建设用地使用权系陈洋通过划拨方式取得，所以，如果想转让通过划拨方式获得的土地，必须征得人民政府的批准，如果当事人履行了相关的法定手续，那是可以将其转让。
按照我国合同法和房产管理法的规定，原告庄言、黄兰受让讼争房产后仍为居住而使用房屋及土地，未改变土地使用性质，原告方可以通过缴纳土地出让金或土地收益的方式取得原划拨土地的使用权，所以，原告方受让讼争房产的行为亦未损害国家利益和公共利益。
土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，不可转让的规定涉及的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，如果土地使用权的转让有可能改变土地使用性质的时候，就需政府审批前置。而本案原告与陈洋是在转让划拨土地上的房地产时约定将占用的划拨土地使用权概括转让，不适用该司法解释对合同效力的规定。原告庄言、黄兰与陈洋签订的《房产合同》为双方的真实意思表示，原告方请求确认该《房产合同》有效，予以支持。
提醒：签订买房协议要慎重，建议咨询专业律师，或请律师作见证，为您的房屋买卖一路保驾护航！
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】