关于小产权房的买卖合同效力如何认定
来源：未知 作者：未知 时间：2017-05-25
北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、原告刘芳诉称
原告名下有楼房一套。2014年10月9日晚，原告得知被告刘胜祥将涉诉房屋卖给了被告刘凯。之后，原告到区管理处查询得知，被告刘胜祥在原告不知情的情况下，持伪造的原告已死亡的证明到小区管理处申请补办了涉诉房屋的产权证，并于同日将房屋出售给被告刘凯。后来被告刘凯在原告不知情的情况下，将原告房屋换了锁，搬进涉诉房屋内居住。原告发现后报了警，但未得到解决。原告起诉到法院，要求确认二被告针对涉诉房屋达成的买卖协议无效。
二、被告刘凯、刘胜祥既未做出答辩，亦未参加本院庭审。
三、审理查明
刘胜祥是刘芳之子，刘芳有楼房一套。2014年8月21日，刘胜祥向小区管理处提交丢失证明，该证明上载明：“我因自己未妥善保存房产权证将其丢失特此申请补办”；并提交了死亡医学证明书，该证明书上载明死者姓名为刘芳，死亡原因为呼吸心跳骤停，死亡日期为2014年8月7日，家属姓名及联系处为刘胜祥。以此将涉诉房屋的房屋登记表变更登记在了刘胜祥名下。
庭前刘凯提交了房产证、客户回执单、房屋登记表复印件以证明：2014年8月22日和24日，刘凯通过转账的方式向刘胜祥共计支付60万元，购买了涉诉房屋，并于2014年8月22日向小区管理处交纳过户费1130元，将涉诉房屋过户登记在了刘凯名下。刘芳不认可以上证据的证明目的，其认为刘凯所主张的买卖行为是无效的。
庭审中，经询问刘芳称：涉诉的房屋是镇政府开发建设的小产权房。
四、法院判决
确认被告刘胜祥与被告刘凯所达成的房屋买卖合同无效。
五、律师点评
著名房产律师靳双权认为，本案被告刘凯、刘胜祥经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
小产权房一般是指建于集体所有土地之上，缺少合法建设审批手续的房屋。小产权房屋权属登记方面存在的瑕疵，影响小产权房屋权利基础及其流转。小区管理处虽为刘凯就其从刘胜祥处购买的涉诉房屋核发了房产证，但该管理处并非有权核发房屋产权证的管理部门。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”。“小产权房”的房屋土地属于集体所有，在集体土地上所建的住宅房屋是不能流转到集体组织之外的，“小产权房”的建房基础不具备合法的可交易性。本案涉诉房屋系小产权房，刘胜祥与刘凯就涉诉房屋达成了买卖合同。该合同违反法律、行政法规的强制性规定。此外，《中华人民共和国民法通则》第六条规定：民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。刘胜祥伪造了刘芳的医学死亡证明，将涉诉房屋出卖给刘凯，侵犯了刘芳的相关权益。综上所述，本院认定刘胜祥与刘凯就涉诉房屋所达成的买卖合同应属无效。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】