签订的买卖小产权房屋合同的效力如何认定
来源：未知 作者：未知 时间：2017-05-25
北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、原告程芳诉称
原告于2010年3月2日与被告签订《房屋买卖协议》，并于2010年3月7日通过银行转账的方式向被告支付定金50000元整，同日被告出具收条。此后几年，原告多次要求被告履行合同或返还定金，但被告均以种种理由推诿。后来经调查得知，被告在网上出售的房屋系集体所有土地建设的房屋，房屋买卖合同无效。故请求法院判令：1、确认原、被告之间的房屋买卖合同无效；2、判令被告向原告返还定金50000元整并按照中国人民银行同期贷款利率赔偿损失；3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。
二、被告赵志刚辩称
我认为该房屋买卖不违法，买卖合同有效。涉案楼房是建设用地，没有法律规定小产权不能买卖。2010年3月7日，我已经明确告知原告涉案房屋为小产权房屋，约定2010年3月31日交齐余款并进行房屋交接。后来原告一直未交余款办理房屋相关手续。原告诉讼请求超过了诉讼时效。我害怕原告找我，我直到2012年底我才又把房屋卖出去。在这两年期间，我损失了8万元多，请求法院驳回原告的诉讼请求并支持我损失。
三、审理查明
2010年3月2日，被告赵志刚与原告程芳签订《房屋买卖合同》，约定房价53万元。2010年3月7日，原告的配偶通过银行转账形式转给被告赵志刚5万元，被告为原告出具收条一份，其上记载“今收到程芳交房款定金伍万元”。后，原告未将剩余房款交纳给被告，双方也未办理房屋转让的相关手续。2012年底被告赵志刚将该房屋另售他人。2010年3月7日至原告起诉期间，原、被告双方均未提交相关证据证明就涉案房屋买卖问题进行过沟通。该涉案房屋的土地性质为农村集体建设用地，该房屋无相应的不动产所有权证书，其产权转让无法在法定部门办理登记。
四、法院判决
1、原告程芳与被告赵志刚之间关于北京市怀柔区北宅村龙泉小区3号楼1单元402房屋买卖合同无效。
2、被告赵志刚于本判决生效七日内给付原告程芳五万元。
3、驳回原告程芳其他诉讼请求。
五、律师点评
著名房产律师靳双权认为，该合同标的物即涉案房屋，属于小产权房屋，在集体土地上建造的房屋，产权流转受国家法律法规的限制，将该涉案房屋转让给非本经济体成员的原告程芳，违反我国相关法律、法规规定。故原、被告之间涉案房屋的买卖合同应无效。被告赵志刚应将定金返还原告程芳。
确认合同无效的请求属于形成权之诉，诉讼时效适用于债权请求权，故原告诉请不受诉讼时效限制。因合同无效产生的财产返还请求权，是在相关部门认定合同无效后才产生。
结合涉案房屋的价格及位置，以及原告、被告协商房屋转让的方式，以一般理性人应认识到该涉案房屋的特殊性以及交易存在的风险。且原告在交纳定金后至起诉期间并未有相应证据证明其采取了有效的保护自身权利的行为，原告怠于保护权利的行为，对其损失扩大存在一定过错，故对于原告利息的主张，不予支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】