农村私有房屋“连环买卖”纠纷案件——农村房屋买卖律师

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告钱某人起诉称： 2009年12月我与被告黄某人签订农村房屋买卖合同，将位于甲市乙区XX镇XX村西区XX号的房屋一处(以下简称诉争房屋)出售给被告黄某人，现依据相关法律规定，宅基地使用权非同一集体经济组织成员禁止购买，且我目前无处居住，故提起诉讼，请求法院判令：1.确认我与被告黄某人的农村房屋买卖合同无效;2.请求被告黄某人返还房屋。

　　二、被告辩称

　　被告黄某人答辩称：原告钱某人无处居住不是返还诉争房屋和认定农村房屋买卖合同无效的理由，我与原告钱某人的农村房屋买卖合同有效，不同意返还房屋。

　　第三人李某述称：我与被告黄某人签订的农村房屋买卖合同有效，且当天双方履行了该合同。请求法院判令：1.依法确认原告钱某人与被告黄某人房屋买卖合同有效并驳回原告钱某人的诉讼请求。2.依法确认被告黄某人与我的房屋买卖合同有效并确认其对诉争房屋享有所有权。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2009年12月，原告钱某人与被告黄某人签订农村房屋买卖合同，约定：“1、房屋一处，东至赵某，西至孙某，吴某，北至街，使用面积以县土地管理局所发的集体土地建设用地使用证为准，房屋价格人民币柒万元整，在写此协议当天一次性付清房屋款。2、如需进行房屋过户，其费用由买方承担。”当日，被告黄某人将七万元现金交付原告钱某人，原告钱某人将诉争房屋交付被告黄某人，被告黄某人的父母一直居住在诉争房屋内至今。后被告黄某人对该诉争房屋进行了修缮，并在该宅基地加盖了三间东房、三间西房。2015年5月3日，被告黄某人与第三人李某签订农村房屋买卖合同，约定：“1、房屋一处，四至东至赵某，西至孙某，吴某，北至街，使用面积以县土地管理局所发的集体土地建设用地使用证为准，房屋价格人民币肆拾伍万元整，在写此协议当天一次性现金付清。2、如需进行房屋过户，其费用由买方承担。”

　　另查明，甲市乙区XX镇XX村西区XX号集体建设用地使用证登记在原告钱某人名下，现存放于第三人李某处。甲市乙区XX镇XX村西区XX号院四至为：东至赵某，西至孙某，吴某，北至街。该院内现有房屋九间半，含原告钱某人所建北房三间半以及被告黄某人于2011年6月新建房屋东房三间、西方三间。原告钱某人与被告黄某人、被告黄某人与第三人李某所签订的二份农村房屋买卖合同均未向甲市乙区XX镇XX村村民委员会和XX镇镇政府备案，被告黄某人所建房屋六间亦未经XX村村民委员会和XX镇镇政府批准。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：　1、驳回原告钱某人的诉讼请求;

　　2、原告钱某人与被告黄某人签订的农村房屋买卖合同有效;

　　3、第三人李某与被告黄某人签订的农村房屋买卖合同关于甲市乙区XX镇XX村西区XX号院内北房三间半部分有效;

　　4、位于甲市乙区XX镇XX村西区XX号院内北房三间半归第三人李某所有;

　　5、驳回第三人李某的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：农村私有房屋买卖合同的效力，应当以最后一手买受人的身份情况进行判断，最后一手买受人与出卖人同属同一集体经济组织成员的，合同有效。本案中，位于甲市乙区XX镇XX村西区XX号的北房三间半由原告钱某人出售给被告黄某人，后又由黄某人出后给第三人李某，属于农村私有房屋“连环买卖”，应当以最后一手买家暨第三人李某的身份情况确定该二份农村房屋买卖合同的效力，因原告钱某人与第三人李某均属于甲市乙区XX镇XX村村集体组织成员，故关于该北房三间半的农村房屋买卖均有效。原告钱某人虽主张被告黄某人与第三人李某之间签订的农村房屋买卖合同不具有真实性，但原告钱某人未能提供足以认定该房屋买卖虚假的反证，依法应承担对其不利的法律后果;原告钱某人认为其与被告黄某人农村房屋买卖合同无效，进而导致被告黄某人与第三人李某农村房屋买卖合同无效的诉求，依法不能成立。因原告钱某人与被告黄某人农村房屋买卖合同的标的仅为该北房三间半，而非甲市乙区XX镇XX村西区XX号宅基地，且被告黄某人不是甲市乙区XX镇XX村村集体组织成员，故被告黄某人未经村镇批准而在该宅基地上新建东房三间、西房三间的产权应另行确认，进而第三人李某关于确认甲市乙区XX镇XX村西区XX号院内所有房屋所有权的诉求缺乏法律依据，、不能支持。