一起房屋买卖合同解除纠纷案件——北京房产律师

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告吴先生起诉称：我和被告在案外人的居间服务下于2012年2月28日签订了《房屋租赁合同》，被告承租我所有的位于甲市乙区X室房屋(以下简称涉案房屋)一年。后我们双方又于2013年1月30日续签了租赁合同，租期是一年，到2014年3月14日止。被告以想购买涉案房屋为由从2013年9月15日开始拖欠租金至今，并在购房不成且租赁到期后仍占有该房屋。在该租赁期内，双方于2013年10月15日签订《房屋买卖签约文件》，约定房屋价款和付款时间，我配合被告办理了二手房买卖的网签手续，但被告迟迟不按照合同约定支付购房款。双方在2014年1月25日签订了一份《甲市存量房屋买卖合同补充协议》，重新约定了购房款为625万元，并宽限了付款期限，因为被告又未按照约定支付购房款，再次违约。不得已，我与被告于2014年4月17日又签订了一份《甲市存量房屋买卖合同补充协议》，我再次宽限付款时间和双方确认被告应承担的违约责任。被告在陆续支付了少部分购房款共计160万元后至今逾期92天，未再支付任何购房款，拒不履行合同，甚至对我和中介公司的催促也拒不回应。故起诉至法院，要求确认我与被告于2013年10月15日签订的《甲市存量房屋买卖合同》及补充协议、2014年1月25日签订的《甲市存量房屋买卖合同》及补充协议、2014年4月17日签订的补充协议于2014年7月9日解除;判令被告协助办理撤销涉案房屋的网签备案登记手续;判令被告支付我逾期违约金140625元、不能履行合同的违约金125万元以及被告迟延付款给我造成的其他损失10万元。

　　二、被告辩称

　　被告李先生答辩称：原告要求解除的是2013年10月15日和2014年1月25日的房屋买卖合同，对一个标的不存在两个法律关系;2013年10月15日的房屋买合同双方达成一致。由于中介公司责任，2014年1月15日的房屋买卖合同并未成立，之后的两份补充协议并没有成立生效。同意解除2013年10月15日的房屋买卖合同，但不同意承担违约责任。如果法院判决解除合同，我方同意配合办理相关网签手续。对逾期付款滞纳金和迟延付款造成的损失的依据是2014年4月17日的补充协议，但该补充协议依据主合同，主合同没有成立，补充协议自然不成立，所以原告主张逾期滞纳金和迟延付款造成的损失不成立。同时，我方签订该补充协议的前提是主合同约定我方付定金后，原告协助我方办理过户，但事实上原告并未协助。原告主张125万元违约金的依据是2014年4月17日的补充协议，该协议约定125万元违约金的情形是第三人原因导致合同不能履行的，本案并不属于合同不能履行的情形，故原告主张125万元的违约金没有依据。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2013年10月15日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订了《甲市存量房屋买卖合同》，约定：原告所售房屋坐落为乙区X号，建筑面积137.95平方米。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为180万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价355万元。出卖人应当在房屋权属登记之日(即为办理完毕房屋过户当日)将房屋交付买受人。合同第七条第二款约定：买受人逾期付款超过十五日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起十五日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。双方同意于2013年12月10日前，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当日，原、被告还签订了《甲市存量房屋买卖合同补充协议》，该补充协议就付款方式及期限、税费负担、违约责任等进行了约定。该协议关于送达部分约定：买卖双方的有效送达地址为《交易双方留存信息表》所列明的地址。任何一方未按指定地址发送函件或传真，均不予认可;因任何一方提供的上述送达地址不准确或拒不提供送达地址的，导致另一方发送的函件未能被实际接收的视为已送达至对方(因邮局发生的延误除外);因任何一方拒绝签收另一方发送的函件，导致另一方发送的函件未能被实际接收的，视为已送达至对方;任何一方在《房屋买卖合同》履行过程中变更上述送达地址的，应及时书面告知另一方。因一方未履行告知义务导致另一方发送的函件未能被实际接收的视为已送达至对方。《交易双方留存信息表》中被告联系地址为甲市乙区东XX路二号8层808。

　　2014年4月17日，原、被告签订了《甲市存量房屋买卖合同补充协议》，约定：原、被告就涉案房屋于2014年1月25日在居间方甲市Z房地产公司的居间服务下签订了《甲市存量房屋买卖合同》。由于目前已过合同最后约定付款日期，为了更好的履行合同，双方在友好协商的基础上达成如下补充协议，此补充协议将作为买卖合同以及补充协议的补充协议，所有约定事项以此协议为准，此协议未作约定的以买卖合同及补充协议为准。买受人在已签订的房屋买卖合同第四条第(一)款和第(二)款约定的价款总和共计为人民币625万元。具体支付日期为：1、买受人已于2014年4月15日前支付给出卖人购房款人民币160万元，其中包括买受人已于2013年11月2日前支付给出卖人的购房定金人民币20万元。2、买受人应于2014年4月18日前支付给出卖人购房款人民币200万元到出卖人指定账户。3、买受人应于2014年4月30日前支付给出卖人购房款265万元及柒个月16天房租总计人民币101700元以及逾期违约滞纳金每日3125元，合计45天，人民币140625元以及因客户付款迟延所造成业主其他合同违约损失10万元总计人民币2992325元在浦发银行东三环支行进行资金监管，于办理完毕该房屋权属转移登记手续后当日解冻给出卖人。违约责任部分约定：依房屋买卖合同第七条的相关约定，如违约方逾期超过十五日的，守约方享有单方解除房屋买卖合同及本协议的权利，解除通知以守约方书面送达违约方当日生效。违约方应按照房屋买卖合同第七条的相关约定向守约方承担违约责任。因出卖人或买受人的其他违约行为造成房屋买卖合同及本协议不能继续履行的，守约方有权单方解除房屋买卖合同及本协议，违约方应当自解除通知送达之日起十五日内按照房屋买卖合同第四条第(一)款和第(二)款约定的价款总和20%向守约方支付违约金并额外承担由于买受人付款周期迟延造成出卖人额外违约损失10万元。因出卖人或买受人的违约行为造成房屋买卖合同及本协议解除，违约方因违约行为给守约方造成的实际损失超过违约金数额的，违约方还应当补充赔偿。关于送达部分的约定与双方在2013年10月15日签订的《甲市存量房屋买卖合同补充协议》的约定一致。原、被告双方就涉案房屋已办理二手房网签登记。

　　被告于2013年11月2日支付给原告10万元，于2013年12月12日支付给原告10元，于2014年1月25日支付给原告20万元，于2014年2月27日支付给原告20万元，于2014年4月15日支付给原告100万元，被告总计支付160万元。被告未按2014年4月17日原、被告签订的《甲市存量房屋买卖合同补充协议》约定履行付款义务。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、确认原告吴先生与被告李先生于二○一四年一月二十五日签订的《甲市存量房屋买卖合同》及《甲市存量房屋买卖合同补充协议》、二○一四年四月十七日签订的《甲市存量房屋买卖合同补充协议》于二○一四年七月十日解除。

　　2、被告李先生于本判决生效后七日内协助原告吴先生办理甲市乙区X号房屋的撤销网签备案手续。

　　3、被告李先生于本判决生效后七日内支付原告吴先生违约金三十万元。

　　4、原告吴先生于本判决生效后七日内退还被告李先生房款一百六十万元。

　　5、驳回原告吴先生的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：原、被告于2013年10月25日就涉案房屋签订的《甲市存量房屋买卖合同》及《甲市存量房屋买卖合同补充协议》、原、被告于2014年4月17日签订的《甲市存量房屋买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。本案中，就原告提交的2014年1月25日签订的《甲市存量房屋买卖合同》及《甲市存量房屋买卖合同补充协议》是否成立的问题，因原、被告双方于2014年4月17日签订的《甲市存量房屋买卖合同补充协议》确认了双方在2014年1月25日签订了房屋买卖合同以及补充协议的事实，并明确将2014年4月17日的《甲市存量房屋买卖合同补充协议》作为买卖合同及补充协议的补充协议，故可以认定原、被告双方于2014年1月25日签署了《甲市存量房屋买卖合同》及补充协议。被告认可原告向法庭提交的文本系原告通过中介发给被告的，被告虽表示提出异议并对合同内容进行了更改，但未向法庭提交其签字的合同文本，也未就提出异议的事实举证，中间人员夏某出庭也陈述被告未对合同文本提出异议，原告提交的《房屋买卖居间合同》和《甲市存量房屋买卖合同补充协议》最后一页有被告方签字确认，故靳律师认为原告提交的2014年1月25日签订的《甲市存量房屋买卖合同》及《甲市存量房屋买卖合同补充协议》系原、被告的真实意思表示，已依法成立生效，双方应按约定履行各自义务。

　　依据原、被告于2014年4月17日的《甲市存量房屋买卖合同补充协议》，被告应于2014年4月18日前支付原告购房款200万元，但被告至今未支付，已构成违约，被告应承担违约责任。依据该补充协议的约定，迟延付款超过15日的，原告有权解除合同，且原告按照双方签订合同时确认的地址向被告发送了要求解除合同的函件，故可以确认原、被告之间就涉案房屋买卖签署的文件于通知送达被告之日解除。因原、被告于2014年1月25日签订的《甲市存量房屋买卖合同》以及《甲市存量房屋买卖合同补充协议》对原、被告于2013年10月25日签订的《甲市存量房屋买卖合同》及《甲市存量房屋买卖合同补充协议》进行了变更，故本院对2013年10月25日的《甲市存量房屋买卖合同》及《甲市存量房屋买卖合同补充协议》不再确认解除。

　　合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对原告要求协助办理撤销涉案房屋网签备案的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。对原告主张的逾期付款滞纳金，不能履行的违约金以及迟延付款给原告造成的其他损失，靳律师认为，原告主张解除合同，故再主张逾期付款滞纳金及其他损失缺乏法律依据，依据2014年4月17日的《甲市存量房屋买卖合同补充协议》，逾期超过十五日后，按累计的逾期应付款的20%支付违约金，被告提出原告主张违约金过高，依据原告实际损失情况、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等酌情确定违约金的数额。据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定可知，法院判决是正确的。