房屋买卖合同解除纠纷案件——北京房产律师

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告郭先生起诉称：2014年4月30日，我和被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将其位于C区XX路253号和255号1层建筑面积分别为51.92㎡和58.4㎡，以及253号XX佳苑1栋2层建筑面积为1039.45㎡的房产出卖给我，转让总价款1150万元，房产过户所需全部费用由甲方承担;房款分两次给付，签订合同时支付550万元，房产过户至我名下后再支付600万元;被告应当在我支付首付款之日起3个月内将房产过户给我;同时约定，如一方违约，应支付对方违约金60万元，并按银行同期贷款利率的四倍支付已付资金利息。合同签订后，我按照合同约定将首期房款550万元支付给被告，但被告至今未将房产过户至我名下，我多次催促未果。被告的房产实际已在银行做贷款抵押担保，且被人民法院予以查封，房产已无法过户。为此，请求判决：1、解除我和被告签订的《房屋买卖合同》;2、被告退还我购房款550万元，并支付违约金60万元并赔偿我资金利息损失(自2014年4月30日起按月利率2%计算至付清为止);3、本案的全部诉讼费用由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告胡先生答辩称：1、双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，应当依法履行;2、我与郭先生以及四川K担保有限公司(以下简称K公司)于2014年8月13日签订的《三方协议》约定K公司在郭先生将购买该房屋的部分款700万元支付给K公司后，K公司解除房屋的抵押登记，郭先生明知房产已抵押且未按上述协议约定履行支付700万元的义务，因此造成房屋抵押登记未解除，故原告的违约行为致使房产无法办理过户手续;3、原告诉称其在“签订《房屋买卖合同》时向我支付550万元”不是事实。原告当时并未支付购房款，双方签订《房屋买卖合同》的真实原因是我在2013年向郭先生借款300万元，2014年我因资金周转困难与郭先生达成协议：答辩人将本案的房屋出卖给郭先生，郭先生将出借给我的300万元作为购房预付款，差价部分在房屋办理完过户手续后向答辩人付清。郭先生实际支付我300万元的购房款。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2014年4月30日，原告郭先生(乙方)与被告胡先生(甲方)签订《房屋买卖合同》，约定：“……1、甲方自愿将坐落在C区XX路253号和255号1层建筑面积分别为51.92平方米和58.4平方米， 253号XX佳苑1栋2层建筑面积为1039.45平方米的房产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方。2、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写壹仟壹佰伍拾万整。即人民币小写1150万元。3、房价款分两次给付。甲、乙双方在签订本合同时，乙方支付伍佰伍拾万元整，即人民币小写550万元。4、乙方支付第一笔房款之日起3个月内，甲方必须将房产过户给乙方……6、办理房产证手续所产生的所有费用由甲方承担，乙方不承担任何费用。7、乙方支付第一笔款后，甲方积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额陆佰万元整，即人民币600万元……9、本合同签订后，如一方违反本合同条款，违约方应向对方支付六十万元违约金;一方如不能按约交付房产或按约定过户房产，每逾期一日应向对方按银行贷款利息的四倍支付资金利息……11、本协议一式两份……自双方签字之日即生效……”。同日，胡先生向郭先生出具《收条》载明：“今收到郭先生购房款(附合同)伍佰伍拾万元订金。(5500000.00)元。此据收款人：胡先生2014.4.30”。

　　同时查明，1、案涉XX路253号和255号的房屋在其《房屋信息摘要》中载明：抵押权人甲市X担保有限责任公司甲地分公司，债务人为胡先生，约定期限为2013年3月5日至2014年3月5日、2014年4月25日至2015年4月25日;该房屋于2014年11月14日被甲市乙区人民法院(以下简称乙区法院)以民事裁定书进行了查封;于2014年11月25日，被四川省丙市中级人民法院(以下简称丙市中院)以民事裁定书再次进行了查封。

　　2、案涉XX佳苑1栋2层房屋在其《房屋信息摘要》中载明：抵押权人四川K担保有限公司，债务人胡先生，约定期限为2013年8月20日至2014年8月19日;该房屋于2014年7月2日被丙市中院分别以民事裁定书进行了两次查封;于2014年9月30日被丙市中院以民事裁定书进行了查封;于2014年11月14日被乙区法院以民事裁定书进行了查封;于2014年11月21日被丙市中院以民事裁定书再次进行了查封。

　　又查明，2014年8月13日，案外人K公司(甲方)、被告(乙方)与原告(丙方)签订《三方协议》，约定：“……1、四川X建设工程有限公司向X市商业银行A地支行申请借款2000万元人民币，委托甲方为其前述借款向X市商业银行A地支行提供连带责任的保证担保，同时乙方以其所有的共计10套房屋为四川X建设工程有限公司向甲方提供抵押反担保。2、现因乙方欲出售向甲方提供抵押反担保中的以下房屋给丙方：1、丙市C区XX路东段253号XX佳苑2层*号，面积为108.16㎡;2、丙市C区XX路东段253号XX佳苑1栋2层*号，面积为1039.45㎡平方米，故申请甲方协助办理上述房屋的抵押登记解除……4、乙、丙方同意将购买房屋应支付的价款中的人民币700万元直接转入甲方如下账户……6、甲方在收到丙方支付的款项后，于一个工作日内协助乙方办理上述房屋的抵押登记解除手续。7、若乙、丙方未按时足额向甲方支付协议规定的款项，甲方有权不办理房屋的抵押登记手续……9、本协议自甲、乙、丙三方盖章签字后生效……”。

　　本案在诉讼过程中，原告向法院提出财产保全的申请，要求查封、冻结被告胡先生的财产，金额以600万元为限，并已提供了担保，经审查，法院同意了原告的上述申请，于2014年10月16日以民事裁定书对被告的财产以及原告的担保财产(房产)依法进行了查封。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、解除原告郭先生与被告胡先生于2014年4月30日签订的《房屋买卖合同》;

　　2、被告胡先生于本判决生效之日起十日内退还原告郭先生购房款550万元;

　　3、被告胡先生于本判决生效之日起十日内支付原告郭先生违约金60万元;

　　4、驳回原告郭先生的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：本案争议焦点为：1、案涉《房屋买卖合同》是否应当解除。2、案涉《房屋买卖合同》如果解除，被告是否应退还购房款550万元并支付违约金60万元以及赔偿利息。

　　首先，原、被告签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该合同明确约定“自双方签字之日即生效”，故该合同已于2014年4月30日生效，合同内容对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行义务。在签订合同当日被告即向原告出具了550万元的购房款收据，但随后其并未按照约定的期限在2014年7月31日前将案涉房屋过户给原告。因此，被告存在违约行为。同时根据《中华人民共和国物权法》第六条之规定，案涉买卖房屋系不动产，其物权的变更，应当依法律规定登记。由于案涉房屋均已办理了抵押登记，且已被人民法院多次查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于“下列房地产，不得转让：(一)……(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”，在双方签订房屋买卖合同后案涉房屋相继被人民法院查封，该查封行为属于司法机关依法裁定查封房地产权利的情形，在此情况下，即使被告按照三方协议的约定支付700万元，被告也已无法办理案涉房屋的过户手续。因此，案涉房屋买卖合同在继续履行上也存在客观障碍，故综合被告的违约行为和案涉合同继续履行之可能性的情况，原告可以根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定请求解除案涉房屋买卖合同。

　　其次，对于胡先生辩称郭先生实际只支付了购房款300万元，且由于郭先生未按《三方协议》约定履行支付700万元购房款的违约行为导致案涉房产未解除抵押进而无法办理过户，故要求驳回原告的诉讼请求的理由。对此靳律师认为：第一，原告提交了《房屋买卖合同》以及胡先生出具的收款收条，以此证明已支付购房款550万元的事实，胡先生虽然对购房款实际金额提出质疑，但并未就该抗辩理由提交任何证据予以证明，反而其提交的三方协议中的关于房款余额由600万元变更为700万元的约定更能印证郭先生已付房款为550万元的事实，故胡先生关于实际支付购房款为300万元的抗辩主张因举证不能而依法不能成立。第二，因本案审查的是案涉房屋买卖合同是否应当解除以及一旦解除被告是否应返还财产以及赔偿损失，而《三方协议》只涉及到郭先生所购买三处房产中的一处，且涉及到案外第三人K公司的权利义务，与郭先生和胡先生所签订的房屋买卖合同是否存在违约行为并无直接关系，即使郭先生在履行三方协议过程中存在违约行为也不应影响其根据案涉房屋买卖合同要求胡先生承担相应责任的要求，故胡先生认为系郭先生违约导致房产未过户故应驳回诉讼请求的抗辩理由不成立。

　　关于返还购房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条有关“合同解除后……已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，由于郭先生已根据《房屋买卖合同》的约定履行了第一笔购房款550万元支付义务，现该合同被解除，因此，胡先生应当返还该购房款。

　　关于违约金和利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，违约金的基本功能在于弥补因违约造成的损失，在没有双方当事人明确约定的情况下，其不应具备惩罚性功能。而案涉房屋买卖合同约定：“本合同签订后，如一方违反本合同条款，违约方应向对方支付六十万元违约金;一方如不能按约交付房产或按约定过户房产，每逾期一日应向对方按银行贷款利息的四倍支付资金利息……”，由于胡先生存在无法办理房屋过户的违约行为，依照双方合同约定，胡先生应支付原告60万元违约金。同时，由于郭先生并未举证证明其损失远高于60万元，故在支持了其违约金请求的情况下，不宜再重复支持其关于利息损失的请求。