一起非真实意思表示的房屋买卖合同纠纷案件——北京房产律师

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告冉先生起诉称：我和被告于2008年11月24日签订房地产买卖合同一份，合同约定我将我名下的位于甲市XX路XX街XX号201号房屋以人民币145万元的价格转让给被告。之后房屋产权过户至被告名下，但被告未支付过房屋转让款。扣除被告通过转按揭为我提前还贷的钱款，被告还应支付我房款60万元。诉请法院判令：1、被告严先生支付购房款60万元;2、被告严先生支付逾期付款利息损失(以60万元为基数，自2009年3月11日起至判决生效时止)。

　　二、被告辩称

　　被告严先生答辩称：我和原告间的房屋买卖合同不是真实的。诉争房产不是我和原告的个人资产，是属于甲市XX制衣有限公司(简称：XX公司)的固定资产。2008年11月，XX公司经股权转让，成为了我一人所有的独资公司，公司所有资产均转让到了我名下，原登记在原告名下实际属于XX公司资产的系争房产，为了更名到我名下，只能以房屋买卖合同的形式由我再缴税金过户。签订合同的目的只是为了产证更名，并不存在真实的房屋买卖，不同意原告的全部诉请。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：甲市乙区XX路XX街XX号201号房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积144.9平方米。2005年，原告冉先生作为买受人，以149万元的价格购买了系争房屋，产权登记在冉先生名下。购入时冉先生以自己的名义向Z银行甲市C地支行(以下简称中行C地支行)贷款104万。2008年11月24日，原、被告签订了系争房屋的买卖合同，合同约定原告冉先生以145万元的价格转让系争房屋给被告严先生。被告严先生与中国X银行股份有限公司甲市A地支行(以下简称X银行A地支行)签订了系争房屋的《房屋担保借款合同》，抵押贷款85万元。之后该笔贷款通过转按揭的方式，转入冉先生账户。2009年2月17日，冉先生向中行C地支行的贷款提前全部结清。2009年3月26日，系争房屋产权人名字变更至严先生名下。冉先生曾向严先生出具过收到系争房屋买卖首付款60万元的收条一张，但严先生并未支付过该笔费用。至2010年11月冉先生提起诉讼，要求严先生支付购房款前，冉先生没有向严先生催讨房款的书面记录。

　　另查明，XX公司成立于2001年，2004年公司股东王某将股权转让给冉先生，XX公司股东变更为冉先生和秦女士(冉先生之母)。2008年11月4日，冉先生、秦女士作为股权出让方与严先生签订了《股权转让协议》，将XX公司股权全部转让给严先生，现XX公司系严先生为股东及法定代表人的一人有限责任公司。系争房屋2005年购入时，作为XX公司的固定资产入账。原、被告均未居住过该房屋。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：驳回原告冉先生的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：首先， 1、双方签订合同的初衷均非买卖。原告是为防止案外人争乙的财产，被告是为变更XX公司财产户名，虽然双方陈述的理由不同，但均非为了买卖。2、买卖交易未得到双方共同追认。现原告虽对不是出于买卖目的而签订的买卖合同进行了追认，但被告仍坚持签订合同不为买卖，故双方仍无买卖的合意。3、房屋买卖价格偏低。系争房屋2005年购入时总价149万元，2008年转让时总价145万元。刨除房产市场快速增值因素，转让价不升反降，还要额外支付转让税款，不符合买卖常理。4、原告未收到房款，即办理了过户手续。原告在未收到被告任何房款前提下，就同意并配合办理房产过户手续，不符合正常的买卖流程，也不符合真实买卖的利益保护原则。5、原告较长时间才主张房款。原、被告于2008年11月签订系争合同，2010年11月原告才提起诉讼。原告在长达2年的时间里，无催讨记录，也不符合常理。本案种种事实，均有违正常的房屋买卖，因此难以认定双方之间属于正常的房屋交易，原、被告间房屋买卖关系不存在。因此诉争房屋买卖合同并非双方当事人真实意思表示，原、被告间无房屋买卖合意。

　　其次，原告是否可以依据房屋买卖合同向被告主张购房款。

　　原告认为，系争房屋在2005年购入时，虽作为XX公司固定资产入账，但只是为了做账，2007年10月系争房屋从XX公司固定资产又转回归原告个人所有。现系争房产已通过双方间的房屋买卖，权利转至被告名下，被告理应向原告支付相应购房款。

　　被告认为，购买系争房屋的所有款项均是由XX公司支付，2005年购入时，虽登记在冉先生名下，但属于XX公司固定资产入账。2008年11月，XX公司股权转让后，为配合资产交接才与原告签订了房屋买卖合同。系争房屋自始至终属于XX公司的资产。被告不应向原告支付购房款。

　　靳律师认为，系争房屋登记的产权人虽然由原告变更为被告，但原告不能依据房屋买卖合同向被告主张购房款。因为：1、原告主张购房款的依据，不是双方当事人真实的交易意思表示。根据证据规则，诉讼过程中，当事人自认了对己方不利的事实，之后反悔但无相反证据足以推翻的，法院仍确认当事人自认的事实。原、被告虽在之前的诉讼期间，对系争房屋的出资、归属做过不一致的陈述，但均曾表示，系争房屋在2005年购入时，由XX公司出资，入XX公司固定资产，且在2008年11月XX公司进行股权转让时一并处理了系争房屋。现原告解释仅是做账需要，购买时由原告个人出资，又称系争房屋2007年10月从公司资产转出归个人，由于始终是属于原告个人房产，只要账做平，个人不需要再向公司支付钱款。但冉先生在一中院再审期间，曾表示“07年下半年，因公司固定资产放在个人名下不可以，因此公司将这部分资产从公司固定资产中剥离出来，转到了冉先生名下，冉先生就陆续向公司付房款。到08年时还有70-80万的钱没有支付。公司转让后，这部分钱公司就没再让其支付。一并处理了”。在原告一系列的陈述中，存在自相矛盾，且始终未提供个人对系争房屋出资的依据，故从本案现有证据看，原、被告转让的系争房屋，不属于原、被告，原告向被告主张购房款无事实依据。

　　此外，虽然本案原、被告不是真实的买卖关系，但被告实际通过买卖的形式将系争房屋权利人变更为自己，同时被告自认系争房屋权利人是XX公司。既然系争房屋属于XX公司的资产，通常情况下产权人应登记在XX公司名下。公司资产登记在股东个人名下是不规范的行为，会造成公司财产与个人财产的混同，影响公司对外偿债的能力。被告严先生作为XX公司的唯一股东，应自觉纠正该不规范行为，否则将承担相应的法律后果。当事人在诉讼期间，理应如实向法庭陈述事实，这是当事人的诉讼义务。本案之所以再重审，很大因素系被告严先生在原审和申请再审期间，抗辩意见出现重大改变并提供了新的证据，由此导致再审事实的重新认定。为此被告应与原告共同承担再重审案件的诉讼费用。

　　综上所述，本案原、被告无买卖房屋的一致意思表示。原告基于买卖关系有效，并要求被告支付购房款及利息的诉讼请求，无法支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第一款第(二)项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款之规定可知，法院判决是正确的。