北京房产律师——二手房买卖违约纠纷案件

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告姜先生起诉称：我和被告双方在第三人的居间介绍下，于2015年1月5日签订《二手房买卖合同》、《资金托管协议》，约定我以按揭贷款的方式购买被告名下位于甲市乙区C地XX路XX佳园D座1905号房屋。合同签订后，我积极、全面履行合同义务，向被告支付定金15万元。然而，被告因新政房价暴涨，便拒绝配合我前往第三人指定的银行办理首期款监管手续，并以各种理由拒绝履行合同。其间，我多次要求被告继续履行合同，并由第三人向其签发履约催告函，但被告仍未继续履行合同。被告拒不履行合同的行为严重违背诚实信用原则，已极大损害我合法权益。特诉至法院，请求判令：1、被告继续履行我们双方签订的《二手房买卖合同》，将甲市乙区C地XX路XX佳园D座1905号房屋转移登记至我名下;2、被告结清甲市乙区C地XX路XX佳园D座1905号房屋物业的水费、电费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、燃气费、电话费、宽带费等;3、被告将上述房屋腾空后交付给我;4、被告向我支付迟延履行违约金人民币27000元(以转让成交价300万为基数按日万分之五，从2015年4月21日起计至实际履行之日，暂计至2015年5月8日);5、被告承担本案全部诉讼费用(受理费、保全费、鉴定费等)。庭审中，我明确关于继续履行合同的诉讼请求包括被告配合我申请减免个人所得税、营业税手续。

　　二、被告辩称

　　被告何女士答辩称：首先、我和原告双方签署的合同属于无效合同。因为：1、合同中关于首期款的约定是以“银行贷款承诺函为准”，这违反了法律法规的强制性规定;2、合同约定了房屋成交价300万元，但又约定实际签约时，“售价写未甲市规划与国土资源委员会官网评估价”，这损害了国家的税收利益，合同应属无效。第二、原告严重违约。合同约定原告应在2015年1月5日支付定金5万元，1月9日支付定金10万元，但我于2015年1月8日才收到第一笔定金4万元，1月14日收到第二笔定金10万元，已经在合同约定的期限之后，原告严重违约，我有权解除合同。第三、合同核心条款没有达成，不能继续履行。双方签署的《二手房买卖合同》属预约合同，其后应该签订的《甲市二手房买卖合同》属本约合同，由于我和原告对于首期款支付、合同总价的填写有很大争议，对于履约所需的本约合同的条款完全没有达成，不具备本约条件，不能强制继续履行预约合同。第四、鉴于以上原因，我已经明确通知原告解除《二手房买卖合同》，并已经将房产出售给承租人。我与承租人系2014年11月26日签订《房屋租赁合同》，承租人已经入住，其享有优先购买权，且实际占有房产，事实上已经完成房地产的交付，饿选择将房产出售给承租人，符合相关法律规定。请求驳回原告的全部诉讼请求。

　　第三人Z地产述称：我方作为居间人，除帮原、被告之间签订合同，并无过错，关于托管于我方的交楼押金1万元我方将根据法院的判决予以放款。

　　第三人唐先生述称：我与被告何女士2014年11月26日签订《房屋租赁合同》，租期自2014年12月1日至2015年11月30日止，于2014年12月1日入住居住至今。2015年4月8日起我与被告及其丈夫黄先生签署《二手房买卖合同》，约定将租住的房产以300万元的总价转让给我，定金15万元于合同签订之日起三日内支付，剩余房款285万元在2015年7月8日前一次性支付至银行监管账号。合同签订次日，我已经支付定金15万元，被告也出具了收据。2015年6月25日，被告通知我，涉案房产因买卖合同纠纷被查封，暂时无法办理资金监管及过户手续，我声明从未知悉被告与原告之间买卖房产的事宜，签合同时被告也承诺房产不存在任何产权纠纷。我与被告及其丈夫签订的合同是合法、有效的，且我已经实际占有居住，请求被告继续履行与我的合同。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：诉争房屋位于甲市乙区C地XX路XX佳园D座1905，建筑面积为91.46平方米，登记日期为2002年5月10日，所有权人为被告何女士。该房购于被告婚后，系其和丈夫黄先生共同财产。2015年1月5日，原、被告签订《二手房买卖合同》，约定原告为买方，被告为卖方，卖方将涉诉房屋以300万元的价格出售给买方，买方在本合同生效的当日向卖方支付定金5万元，在本合同生效后5日(含当日)内再向卖方支付定金10万元，上述定金交由双方约定的第三方监管。剩余部分房款，买方采取银行按揭贷款方式付款：买方须于2015年6月5日前(含当日)将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号;买方须于2015年8月5日之前(含当日)向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，抵押贷款金额以银行承诺的为准;卖方应配合办理监管银行要求的手续。买方按照本合同约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房产证原件(产权无抵押、无查封)之日起三个工作日内，买卖双方须签署《甲市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。涉案房屋无抵押。涉案房产有租约正在履行中，其租期到2015年11月30日止，卖方保证承租人已经放弃优先购买权。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同还约定了其它条款。

　　同日，原、被告双方以及第三人Z地产公司签订《资金托管协议》，约定原、被告双方将定金15万元、交楼押金1万元交由第三人Z地产公司进行托管。被告何女士开具两张收到原告购房定金的《收款收据》，分别是2015年1月5日收到5万元，2015年1月10日收到10万元。其中有1万元托管在第三人Z地产处。被告主张该《收款收据》是应第三人Z地产之要求出具，实际收到定金的时间晚于约定时间，并提交了银行对账单，认为原告延期支付定金已经构成违约。第三人Z地产主张，原告在约定时间内向其支付了定金，但第三人Z地产向被告转账时因逢周末延迟了几天。

　　2015年4月13日，被告向原告及第三人Z地产发出《关于解除二手房买卖合同》的通知，主张因该合同在签署和履行方面均存在重大问题，被告将不再继续履行。原告及第三人已收悉该函件。被告提交了涉案房产共有权人(被告丈夫案外人黄先生)2015年7月16日出具的《声明》，表明其向原告出售涉案房产事先并未取得共有权人同意，事后也没有得到追认，双方签订的《二手房买卖合同》应无效。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、原告姜先生须于本判决生效之日起三十日内一次性向被告何女士支付剩余购房款285万元(已扣除定金15万元);

　　2、被告何女士于原告姜先生付清购房余款285万元之日起三个工作日内配合原告姜先生办理位于甲市乙区C地XX路XX佳园D座1905房产权登记至原告姜先生名下的手续，办理产权转移登记手续的相关税费由原告姜先生自行负担，被告何女士负有配合原告姜先生办理申请减免符合规定的相关税费的义务;

　　3、被告何女士应于原告姜先生付清购房余款之日起三个工作日内按照《二手房买卖合同》约定的条件将涉案房产交付给原告姜先生;

　　4、被告何女士于本判决生效之日起十日内向原告姜先生支付违约金(违约金按转让成交价300万元的日万分之五的标准，自2015年6月6日起支付至本判决确定的被告何女士应履行完毕义务之日止);

　　5、驳回原告姜先生的其他诉讼请求;

　　6、驳回第三人唐先生的全部诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行义务。原、被告签订《二手房买卖合同》后，原告已依约向监管方即第三人Z地产支付了定金合计15万元，依据合同约定，视为被告本人收取，被告亦出具了《收款收据》确认在约定时间内收到定金。故被告关于原告延迟支付定金、存在重大违约、其有权解除合同之主张，无事实和法律依据，不能成立。同时，原告与第三人在合同约定办理资金监管手续的期限前已尽告知义务，通知被告前去协助办理资金监管手续。至此，原告已尽其所能履行了涉案合同的义务。而被告负有配合原告办理银行资金监管手续及签署《甲市二手房买卖合同》并办理递件过户手续等义务，但被告并未履行。被告未举证证明其丈夫当时对转让涉案房产提出异议及被告夫妻存在长期分居、感情不和、存在离婚诉讼等情形，结合原告及第三人Z地产提交的证据以及庭审查明的事实，可以确认共有权人被告丈夫实际知悉并参与了原、被告之间关于买卖涉案房产的交易，故被告抗辩称出售涉案房产未经其丈夫同意之主张，显然不符合常理，依据不足，不予采信。被告另外主张《二手房买卖合同》的签订和履行过程中存在导致合同无效之因素，也无事实和法律依据，不能成立。综上，被告无正当理由拒绝配合原告办理资金监管手续，且明确表示不愿向原告出售房产，致使涉案合同无法继续履行，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。

　　根据相关法律规定，因被告违约的，原告可要求被告承担继续履行或赔偿损失等违约责任，原告已表明愿意依约购买涉案房产，并愿意一次性向被告支付购房款，且原告具备购房资格，故靳律师认为上述《二手房买卖合同》仍具备继续履行的条件。因此，对于原告要求被告继续履行《二手房买卖合同》的诉讼请求，依法予以支持。

　　对于原告要求被告自2015年4月21日起按日承担违约金的诉讼请求，靳律师认为，原、被告双方约定原告应在2015年6月5日前办理首期款监管，被告应予以配合;而被告于2015年4月13日即向原告及第三人Z地产发出《关于解除二手房买卖合同》的通知，明确表示将不履行合同义务，后经催告，被告一直未予以履行。现原告要求被告支付迟延履行违约金，有事实依据，予以支持。被告应自2015年6月6日起，按转让成交价300万元的日万分之五的标准向原告支付违约金，支付至本判决确定的被告应履行完毕义务之日止。

　　虽然《二手房买卖合同》未明确约定被告有配合原告申请免税的义务，但根据诚实信用原则，结合二手房买卖合同的性质、目的和交易习惯，配合申请符合规定的税费减免属于被告应当履行的附随义务，对原告的该项诉讼请求，予以支持。

　　关于第三人唐先生请求继续履行其与被告签订的《二手房买卖合同》，靳律师认为，原、被告之间的《二手房买卖合同》合法有效，原告已支付款项，且签约在前，该合同应继续履行;第三人唐先生并不能提供确凿、充分的证据证明其为涉案房产实际承租人，且即便其为实际承租人，原告及其他意向买家曾多次进入第三人实际居住的涉案房产看房，第三人不可能不知晓被告卖房事宜，其并未在法定期间内主张优先购买权;另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持;但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”经综合认定，对于该第三人的诉讼请求，不予支持。