二手房买卖延迟交付纠纷——北京二手房律师

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告黄女士起诉称：2013年12月8日，我和被告以74万元买卖甲市乙区XX大道XX小区房产达成了一致，并通过Z地产签订了《二手房买卖合同》，同时我、被告与第三人签订了《资金托管协议》，约定我和被告将定金3万元和交楼押金交由第三人托管(监管)，我于签订上述两份合同之日支付了3万元定金和押金。依据合同第六条第一款第(1)项，被告应自合同签订后7日内将房地产证原件交予第三人处进行办理相应的手续，但是约定的期限届满后，被告未交付房地产证给第三人，为此，我与第三人多次催促被告履行上述义务，并要求其协助我办理资金监管，但被告多次推脱，并经常不接电话，严重影响了合同的继续履行，另外，我最近获知被告也与其他房地产中介公司接洽，有意一房二卖，这必将严重导致我的合法利益受到损害，为维护我的合法权益，故起诉至法院，请求法院判令：1、确认被告违约，判决解除我与被告的《二手房买卖合同》;2、被告承担违约金并返还定金共计14.8万元;3、被告承担本案的诉讼费用(诉讼费、保全费)。

　　二、被告辩称

　　被告苏先生答辩称辩称：1、原告的诉讼请求及事实理由缺乏事实基础和法律依据;2、我至今未收到过原告的任何款项;3、我希望原告本着诚实信用的态度履行合同义务，对此，我方向法庭提起反诉。我与原告于2013年12月8日签订《二手房买卖合同》，双方约定：原告购买我位于甲市乙区XX大道XX小区的房产，成交价为74万元整，合同签订当日原告支付定金3万元整并由中介方托管，双方约定原告应于2014年1月20日前支付除定金外的剩余首期款，合同签订后，原告数次要求迟延付款，但我要求按时支付，原告遂于2014年1月7日即剩余首期款支付期限到期之前假借我未交付房地产原件为由，诉至法院，意图恶意拖延履行合同义务，导致合同履行目前陷于停滞，我认为，合同系双方真实意思表示，双方均应按约履行合同义务，原告拖延履行付款义务的行为不仅有悖于诚实信用原则，也违反了合同约定，构成违约，应当承担违约责任，故请求法院判令：1、原告继续履行双方于2013年12月8日签订的《二手房买卖合同》;2、原告向我支付迟延履行违约金(自2014年1月21日起暂计至2014年3月7日计20720元);3、原告承担本案的案件受理费。

　　第三人Z地产代理(甲市)有限公司述称：我方已切实履行了向原、被告双方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，二手房买卖合同及资金托管协议均是双方真实意思表达，内容合法，作为居间方切实履行了应尽居间义务，且并无过错，在交易过程中我方按照买卖双方及我公司签订的资金托管协议把原告交付给被告的定金3万元托管于我方处，我方将根据法院的生效判决放出此款项。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2013年12月8日，原、被告签订《二手房买卖合同》，原告为买方，被告为卖方，第三人为居间方，合同约定被告将其位于甲市乙区XX大道XX小区的住宅转让给原告，该合同记载“双方确认房产证号以房产证登记为准”，合同成交价为740000元，由原告在合同生效当日向被告支付定金30000元，交由第三人监管，监管方式、放款、退款条件等事项依资金监管协议而定，原告将定金交付给第三人后，视为被告本人已收讫;关于付款方式，双方约定原告须于2014年1月20日前(含当日)将除定金、交楼押金之外的剩余首期款(以银行实际贷款为准)支付至买卖双方约定的银行监管账号或第三人监管账号中;另外，原告须于2014年1月20日之前(含当日)向按揭银行提交贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，被告需配合原告申请按揭银行提供所需被告资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件;关于递件过户时间，双方约定原告按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且被告已取得房地产证原件之日起三个工作日内，双方需签署《甲市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2014年3月15日;关于房地产产权现状，合同约定买卖双方均清楚物业以现状出售，原告已检查或已授权代表代为检查该物业，故原告不得据此拒绝交易，该物业产权现状及仍存在抵押状态需赎楼的办理方式为以下方式：本条款中该物业现状依被告陈述确定，被告对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符则被告承担违约责任，该物业有设定抵押，被告对物业享有完全的处分权，被告保证于签署本合同后7日内(含当日)将房地产证原件交予第三人;关于违约责任双方约定，如原告未按照合同约定的期限履行义务，被告有权要求原告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如原告逾期履行超过五日，被告可解除合同并选择要求原告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收原告已支付的定金;如被告未按照合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如被告逾期履行超过五日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还原告已支付的定金。

　　经查，合同签订时，被告未提交房地产证予原告查验。原告向被告支付定金30000元，被告向原告出具《收款收据》;同时，原、被告双方与第三人签订《资金托管协议》，约定就上述合同交易过程中有关款项委托第三人托管，庭审中，第三人确认原告交付给被告的定金30000元现金托管于第三人处，原告称同意由第三人返还定金。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、解除原告黄女士与被告苏先生于2013年12月8日签订的《二手房买卖合同》;

　　2、被告苏先生于本判决生效之日起五日内向原告黄女士支付违约金37000元;

　　3、第三人Z地产代理(甲市)有限公司于本判决生效之日起五日内向原告黄女士返还定金30000元;

　　4、驳回原告黄女士的其他诉讼请求;

　　5、驳回被告苏先生的全部反诉请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：原、被告签订的《甲市二手房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方应当遵照诚实信用原则，依约履行合同义务。首先，关于原告举证称被告对涉案房屋一房二卖的问题，虽然甲市房地产信息系统显示涉案房屋存在除原、被告签订合同以外的合同的记录，但因该网络记录可由中介居间方自行录入生成，而根据甲市房地产权登记中心的复函，截至目前无被告作为转让方申请办理上述房产转移登记的记录，且原告未能提交其他证据予以佐证，原告的举证不足以认定被告存在一房二卖的行为，故对此不予采信。其次，关于合同履行的问题。合同签订时，被告未提供房地产证以备原告核查，双方未在合同中明确涉案房地产证号，而是约定房地产证号“以房产证为准”，可以认定，合同签署时原告对涉案房产的相关信息并未完全确定，合同第六条约定由被告应保证对房屋享有完全的处分权，并保证于合同签订后7日内将涉案房屋的房地产证原件交付给第三人，由此可见，合同约定被告向第三人交付房地产证的义务不仅限于提取定金，而是保证原告能够清楚核查房产现状及产权登记信息、房产抵押信息的前提，是被告应当先履行的合同义务，被告未如期履行该义务，应当承担相应的违约责任，而原告因被告未履行上述义务中止履行其合同义务，并无不当，不构成违约，故对被告主张原告支付其迟延履行违约金的请求，不予支持。被告违约，且原告明确表示不愿继续履行合同，合同目的已无法实现，故对原告主张解除合同的请求，予以支持，合同签订时原告已缴纳定金30000元，并已办理资金托管在第三人处，原告同意由第三人返还，故第三人应当将该笔定金返还原告。关于被告的违约责任，被告逾期履行交付房地产证原件的时间已超过五日，依照合同约定如被告逾期履行超过五日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还原告已支付的定金，靳律师认为，该违约金计算标准过高，故依法酌定按照转让成交价5%的标准计算违约金，被告应当向原告支付违约金37000元(740000元×5%)。