北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告李先生起诉称： 1999年5月30日，我与被告签订《农村房屋买卖合同》，我将坐落在甲市乙区xx镇xx村32号院的房屋及设施折价25500元卖给被告，因被告系城市居民，因此我和被告签订买卖合同违反国家法律规定。故请求法院确认我与被告于1999年5月30日签订的《农村房屋买卖合同》无效。
二、被告辩称
被告唐先生答辩称：不同意原告诉讼请求，双方买卖行为发生在1999年，相关法律法规并没有规定农村土地不可以转让给居民，双方合同已经履行完毕，我已经支付了全部购房款，房屋也已经交付，现由我使用，双方的买卖行为得到了当时的村委会及建设委员会确认。2015年房屋所在地的村、乡对房屋和土地确权登记信息采集时也是采集的我的信息，我将房屋交付后进行了基础改造并在此居住，我在其他地方没有住所，如果确定合同无效我将居无定所。
三、法院查明
法院经审理查明：1999年5月30日，原、被告签订《农村房屋买卖合同》，原告将坐落在甲市乙区xx镇xxx村32号院的房屋及设施作价25500元卖给被告。协议签订后，原告将房屋交付被告，被告将约定房款给付原告。现被告在该房屋居住。被告不是甲市乙区XX镇XX村集体组织成员。
四、法院判决
法院经审理后作出判决：原告李先生与被告唐先生于一九九九年五月三十日签订的《农村房屋买卖合同》无效。
五、律师点评
北京房产律师靳双权分析认为：《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定："下列民事行为无效：(一)无民事行为能力人实施的;(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的;(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的;(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的;(五)违反法律或者社会公共利益的;(六)以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力"。根据《中华人民共和国土地管理法》(1998年8月29日修订，1999年1月1日施行)第四十三条第一款规定："任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外"根据上述规定，宅基地具有福利性质，只有本集体组织成员才能享有其使用权。买卖宅基地上的房屋，必然导致其宅基地使用权一并转移。本案被告并非诉争房屋所在地甲市乙区XX镇XX村集体组织成员，不具有使用该集体经济组织宅基地的资格，其与原告签订《农村房屋买卖合同》将导致宅基地使用权由本集体组织成员以外的人享有和使用宅基地，违反了土地管理法的规定，应属无效。故对于原告请求确认其与被告于1999年5月30日签订的《农村房屋买卖合同》无效的诉讼请求，应予以支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】 添加微信×