北京房产律师：房屋买卖中签订阴阳合同违法吗

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告窦先生起诉称： 2016年1月17日，我与被告在K房产公司A地店签署《甲市存量房屋买卖合同》经纪成交版及附属补充协议，我以432万元价格购买被告名下位于甲市乙区901号房屋，房屋面积74.49平米。签约当天，我支付5万元定金，房屋买卖合同成立。后续，我按照中介公司(即本案第三人甲市K房产公司)的要求提供各项资料进行购房资格的审核。我已经通过资格审核，中介公司要求被告进行网签时，被告以房屋市场涨价为由，拒绝履行合同。我和中介公司多次催促，被告多次推托，不履行房屋买卖手续。被告的行为构成重大违约，应承担继续履行并赔偿损失的违约责任。我愿意全额支付剩余房款427万元。请求法院判令：1、判令被告将位于甲市乙区901号房屋过户给我;2、被告向我支付不予网签的违约金43.2万元;3、诉讼费由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告蒲先生答辩称：我没有违约，是原告和中介公司非要以非法虚假的成交价格进行网签造成。房屋的真实成交价格为432万元，但中介公司和原告为了避税，骗我将房屋成交价写成195万元，房屋配套设施折价237万元。我咨询律师才得知阴阳合同违法，故我要求以432万元进行网签。但原告和中介公司非要以195万元进行网签，我不愿意纵容违法犯罪，造成合同无法在约定时间内履行完毕，无法继续履行的责任在原告和中介公司，并非我。我无须支付违约金。现合同履行期限已过，合同已经终止。我的成交价低于同期成交的其他房屋，我认为受到了原告和中介公司的欺骗。我至今仅收取原告交来的5万元定金，原告并未支付首付款。现原告主张我承担43.2万元的违约金太高太荒唐，我认为10%的违约金系解除合同的违约金，而非继续履行的违约金。合同如继续履行，原告就没有任何损失，故违约金过高，不同意原告的诉讼请求。我提出反诉请求，请求确认合同无效。

　　第三人甲市K房产公司 (以下简称K房产公司)述称：同意原告的第一项诉讼请求，不发表对其他诉讼请求的意见。2016年1月17日，经我方公司居间，促成原、被告签订房屋买卖合同。2016年2月16日，我方为原告进行购房资格核验，按照流程在3月14日办理网签，但被告拒不配合，并要求原告对涉诉房屋的成交价格432万元进行变更，要求涨价，原告没有同意，就没有再履行合同。

　　第三人何某述称：我是被告蒲先生的配偶。陈述意见同被告的答辩意见。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：位于甲市乙区901号房屋(以下简称涉诉房屋)是被告蒲先生名下产权房屋。2016年1月17日，原、被告签署《甲市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定原告购买被告名下涉诉房屋。房屋成交总价为432万元。原告应于合同签订当日向被告支付定金5万元。原告采取商业贷款方式支付购房款，拟贷款金额为132万元。第一次于[其他网签后面签当天]，原告通过资金存管方式向被告支付293万元，第二次于[其他房屋交验当天]，原告通过自行交接划转方式向被告支付2万元。涉诉房屋的国有土地使用权以划拨方式获得。房屋性质为已购公有住房[央产]蒲先生需提供《在甲市中央单位已购公房变更通知单》。涉诉房屋已经出租。本次交易应缴纳的所有税、费由原告承担全部。同日，原、被告双方签署了《装修补充协议》，约定被告出售的涉诉房屋总价款为432万元，包含房屋配套设施折价款237万元，因此出售房屋的合同价款为195万元。原、被告双方按照合同价格进行纳税登记及权属转移。

　　合同签署后，原告向被告支付定金5万元。此后，双方因网签发生分歧。原告认可签署《装修补充协议》的目的是为了避税，涉诉房屋交易价格本身为432万元，不存在折价的配套设施。被告认为房屋价格为432万元，被告虽签署《装修补充协议》，但是房屋价格不是195万元，不可能有237万元的配套设施价格。被告陈述2016年3月初，被告没有去网签是因为家里有事，同时发现了《装修补充协议》的约定。第三人通知网签当时，被告没有向第三人K房产公司提出因网签价格避税而拒绝网签，没有提出让第三人K房产公司修改网签内容，也没有提出涨价。签约后经过咨询律师才知道这么做是阴阳合同，目的是偷税漏税，是违法的。在之后的沟通中，被告指出不同意按195万元的成交价格进行网签，但直到诉讼没有提出要求第三人K房产公司修改网签内容。经询，诉讼中被告不同意按432万元进行网签交易。第三人K房产公司认为存在装修和配套设施，被告未配合2016年3月4日网签，当时被告未提出避税的问题，但是要求涨价。另查，交易当时，何某签署了《同意出售声明书》，同意出售登记在被告名下的涉诉房屋。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、原告窦先生于本判决生效之日向被告蒲先生支付剩余购房款四百二十七万元，被告蒲先生于本判决生效之日起七日内协助原告窦先生办理甲市乙区901号房屋的过户手续，过户登记于原告窦先生名下，第三人何某予以配合，过户的相关税费由原告窦先生负担;

　　2、被告蒲先生于本判决生效之日起七日向原告窦先生支付违约金一万元;

　　3、驳回原告窦先生的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：依法成立的合同，受法律保护。根据已查明的事实，原、被告签订的《甲市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按约定履行各自的义务。被告未履行配合原告办理网签手续的义务，以致引起讼争。关于被告提出的网签价格低于实际成交价格的阴阳合同问题，原、被告均认可不存在237万对应的配套设施折价，但双方签署《装修补充协议》对此进行约定，故被告本身对于阴阳合同应系知情，且上述合同和协议并没有履行完毕，还未到缴纳税款的环节，双方当事人在履行合同和协议的过程中可以按照真实的房屋价款缴纳相应的税款，不足以构成不履行合同的抗辩理由。原告主张继续履行合同，并向法院提存了剩余购房款作为履约保证，现原告要求被告协助办理涉诉房屋的过户手续，理由正当，予以支持。原告关于被告不配合网签的违约责任，因原告对网签价格达成存在一定过错，且原告主张的违约金过高，故院将结合合同履行情况及原告主张的损失情况等酌情确定。