一房二卖导致合同目的无法实现起诉到法院——房产律师

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告李先生起诉称： 2016年1月24日，被告作为出售方(甲方)，我作为购买方(乙方)，在甲市K房产公司的居间下，我们签订了一份《房屋买卖协议书》。协议约定：被告同意将坐落于甲市乙区C地98号105室房产出售给我，房产成交总价为350万元;本协议签订之日，我支付购房定金20万元;我将上述购房款分四次支付给被告，已支付的定金可以冲抵购房款，我应于2016年1月24日转账向被告支付20万元(含定金)，于2016年6月30日向被告支付30万元，我向银行申请按揭贷款112万元;上述房产处于银行抵押状态，被告应于2016年7月1日前往办理提前还贷和解抵押登记手续;被告应于2016年7月15日前将房产交付给我使用;双方应于2016年7月13日前往土房局办理过户手续;被告保证上述房产权属清楚，无债权债务纠纷，若发生与被告有关房屋产权纠纷或债务等，概由被告负责，由此给买方造成的损失，由被告负责赔偿;双方签订本协议后，均不得中途毁约，否则毁约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含居间费用、装修损失等实际损失和收益损失，以及由此引起的诉讼费用和律师费用等;若履行本协议发生争议，任何一方均可向房产所在地有管辖权法院提起诉讼等。2016年5月12日，因房屋市场行情发生剧烈变动，经双方协商后，双方重新签订了一份《房产买卖协议书》，对2016年1月24日签订的《房产买卖协议书》进行条款变更。条款主要变更为：房产成交价变更为410万元;购房定金变更为50万元;具体付款方式变更为，房款分三期支付，于2016年5月20日支付50万元(含定金)，于2016年8月15日支付136万元，按揭贷款224万元;第二期支付的款项专用于房产的解押还款，不得挪作他用;被告应在2016年8月15日办理提前还贷和解抵押登记手续;过户时间变更为2016年8月30日等。协议签订后，我依约向被告支付了购房款168万元，被告并于2016年6月30日将房屋交付给我。我已支付了中介费6.58万元。而后，因被告将上述房产另行出售给案外人贾先生发生另案诉讼，上述房产被保全，导致被告无法过户给我。另案也经两审，判决被告应将上述房产过户给案外人贾先生，甲市中级人民法院已于2018年元月9日向我送达了民事判决书，该判决已发生法律效力。鉴于被告一房二卖的行为，导致我签订房产买卖合同目的不能实现，无法取得房屋产权。所以我有权请求解除合同，要求被告返还已付购房款168万元及利息、赔偿损失，损失包括房屋涨价损失约100万元(最终以评估鉴定为准)、中介费损失8.58万元、律师费16.5万元(另案我作为有独立请求权的第三人参与诉讼，支付了二审律师费5万元加本案律师费11.5万元)、另案诉讼费17400元，并可以请求被告承担不超过已付购房款一倍(即168万元)的赔偿责任。为此，我特向法院起诉，请依判令：1.判令解除我与被告于2016年1月24日签订的《房产买卖协议书》和于2016年5月12日签订的《房产买卖协议书》;2.判令被告向我返还已经支付购房款168万元及利息(利息自2016年6月30日起算，计算至实际返还之日止，按人民银行同期同类贷款利率计算);3.判令被告赔偿我房屋涨价损失100万元(以最终鉴定评估为准);4.判令被告赔偿我中介费损失8.58万元、律师费16.5万元、另案诉讼费17400元;5.判令被告承担已付购房款一倍的赔偿即168万元;6.判令本案诉讼费、保全费5000元、鉴定费由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告姜先生、刘女士答辩称：首先、原告和我双方前后两次签订的房产买卖协议均为无效合同。(1)现有生效判决已认定双方第一次签订的《房产买卖协议》为无效协议。甲市乙区人民法院在民事判决书中认定，原告李先生故意和我方将与李先生的合同时间提前到原告合同时间(2016年1月26日)之前，且在法院询问的过程中故意隐瞒该事实，法院认定其行为属于恶意倒签欲将其合同成立在先。之后甲市中级人民法院判决维持了原审法院的认定。根据上述生效判决，2016年1月24日签订的《房产买卖协议》系双方恶意串通的结果，依照《合同法>第五十二条为无效合同。(2)在第一次签订的房产买卖合同无效的情况下，之后2016年5月12日签订的第二份《房产买卖协议》，不管双方是基于什么原因签订，均是属于恶意串通的结果，系无效协议。而且原告在前一次的诉讼中始终以第一份合同主张房产权利，而向法院隐瞒了第二份合同，更加证明第二份合同系无效合同。其次，我方愿意退还原告房款168万元。《合同法>第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。上一次案件终审判决之后，被告多次表示同意返还原告已支付房款168万元，只是因为上一次案件的原告贾先生未及时支付剩余300多万元的购房款，而且本案原告又提出许多不合理的要求，故尚未退还。最后，原告的其它诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：原告李先生(乙方)与被告姜先生、刘女士(甲方)签订了1份《房产买卖协议》，约定甲方将坐落于福建省甲市乙区C地98号105室的房产出售给乙方，建筑面积152.88平方米，成交价为350万元。该合同载明的签订日期为2016年1月24日。2016年5月12日，原告李先生(乙方)与被告姜先生、刘女士及案外人董先生(甲方)在甲市K房产公司居间下签订了一份《房产买卖协议书》，约定甲方将坐落于甲市乙区C地98号105室的房产出售给乙方，建筑面积152.88平方米，成交价为410万元;乙方应于本协议签订当日支付购房定金50万元，于2016年5月20日前向甲方支付50万元(含定金)，于2016年8月15日向甲方支付136万元，向银行申请贷款224万元;甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含居间费用、装修损失、房屋使用费、房屋折价损失等实际损失和收益损失及由此引起的诉讼费用和律师费用等;甲方保证上述房屋产权清晰及能按期交易，若到时因甲方原因导致本协议不能正常履行，则由甲方承担一切违约责任。2016年8月8日，原告与两被告共同签署一份《声明书》，载明于2016年1月24日签署的《房产买卖协议》经双方确认属于无效合同，以双方2016年5月12日签订的《房产买卖协议书》为有效合同。见证人为李女士、董先生。

　　2016年5月12日，原告向董先生转账30万元;2016年5月18日，原告向董先生转账20万元;被告姜先生及案外人董先生向原告出具《购房定金收条》1份，确认收到定金50万元。2016年6月30日，原告向被告姜先生转账100万元，何女士向被告姜先生转账18万元。2016年7月1日，董先生代被告姜先生向原告出具《首付款收条》1份，确认收到购房款118万元。被告确认收到原告购房款共计168万元。

　　2016年7月1日，案外人贾先生因被告姜先生、刘女士将案涉房产一房二卖而起诉至法院。法院经审理后于2017年6月14日作出民事判决书，认定原告与被告2016年1月24日签订的《房产买卖协议》实际签订时间在2016年1月26日之后，系李先生和被告姜先生、刘女士恶意倒签欲将该合同成立在先，不能取得履约优先顺位，贾先生与姜先生、刘女士的《房产买卖协议书》应当优先履行，并判决姜先生、刘女士协助案外人贾先生办理案涉房产的产权过户登记手续。姜先生、刘女士、李先生不服，上诉至甲市中级人民法院，甲市中级人民法院于2017年12月25日作出民事判决书，认为原审法院认定姜先生、刘女士与李先生有恶意倒签欲将其合同成立在先的行为并无不当，贾先生与姜先生、刘女士的《房产买卖协议书》应当优先履行，并判决驳回上诉，维持原判。

　　甲市K房产公司分别于2016年5月12日、2016年6月14日向原告出具了60000元及25800元的佣金和代办费收款收据。原告因贾先生起诉的案件支付律师费5万元，承担该案件诉讼费17400元，因该案支付律师费11.5万元、保全费5000元。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、原告李先生与被告姜先生、刘女士于2016年5月12日签订的《房产买卖协议》自2018年4月4日起解除;

　　2、被告姜先生、刘女士应于本判决生效之日起十日内向原告李先生返还购房款168万元;

　　3、被告姜先生、刘女士应于本判决生效之日起十日内向原告李先生赔偿违约损失82万元、律师费损失11.5万元和中介费损失8.58万元;

　　4、驳回原告李先生的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：本案是卖方一房二卖导致买方无法实际取得房屋产权而要求赔偿相应损失引发的房屋买卖合同纠纷。双方协议确认2016年1月24日签订的《房产买卖协议》为无效合同，2016年5月12日签订的《房产买卖协议》为有效合同，故双方的权利义务关系应按照2016年5月12日签订的《房产买卖协议》予以确定。依法成立并生效的合同才能依法被解除，本案中原告提交《声明书》能证实双方确认2016年1月24日签订的《房产买卖协议》为无效协议，原告主张解除该协议，于法无据，故不予支持。被告抗辩2016年5月12日签订的《房产买卖协议》系互相串通损害第三人利益的合同，与双方缔约和履约事实不符，不予支持。生效判决已判决被告应将案涉房屋过户给案外人贾先生，故本案被告一房二卖导致不能向原告履约的根本违约事实足以认定，原告据此解除双方之间2016年5月12日签订的《房产买卖协议书》，于法有据，予以支持。原告未提交证据证明此前通知被告解除合同，故以起诉状送达至被告之日(2018年4月4日)视为解除之日。原告已向被告支付购房款168万元，现合同已解除，原告主张被告返还购房款168万元，于法有据，予以支持。生效判决认定原告与被告恶意倒签合同，欲将合同成立在先取得履约在先顺位，能证实原告在履行本案合同过程中发现不能履约时，未及时采取合理措施避免损失扩大，存在重大过错，其主张按涨价损失确定被告违约责任，不予支持。双方在合法有效的《房产买卖协议书》中约定毁约方应向守约方承担总房款20%的违约责任。故对原告该违约损失主张中82万元(410万元×20%)部分予以支持，超出部分予以驳回。2016年5月12日签订的《房产买卖协议书》约定了悔约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含居间费用、装修损失、房屋使用费、房屋折价损失等实际损失和收益损失，以及由此引起的诉讼费用和律师费用。原告因本案支出律师费11.5万元、因订立案涉合同支付中介费8.58万元，现原告主张被告依约支付，于法有据，予以支持。原告主张的另案律师费5万元、另案诉讼费17400元，系原告作为第三人参与案外人贾先生与被告姜先生、刘女士的房屋买卖合同纠纷的支出，在上述案件中其独立的诉讼请求被法院依法驳回，故不属于原被告合同约定的由违约方负担的合理费用，故不予支持。原告主张168万元购房款的利息，其未提交证据证明在房屋总价20%金额损失和合理律师费、中介费损失之外还有其他损失，且其在发现不能履约时，未及时采取合理措施避免损失扩大，故依法不予支持。原告还主张根据《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第八条规定，由被告承担已付购房款1倍的赔偿即168万元，因该司法解释系适用于房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人之情形，原告该主张于法无据，不予支持。原告申请就案涉房屋在2018年元月9日的市场价进行鉴定，如前文述及，其主张房屋涨价损失于法无据，对其该申请不予准许。