逾期支付购房款构成违约的要支付违约金——房产律师

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告高先生、罗女士起诉称：2009年10月29日，我方同被告就甲市XX路XX巷75号1005室房屋(下称涉案房屋)签订甲市房地产买卖合同，其中补充条款第4条约定，被告应在取得产证后付清尾款人民币5万元(以下币种均为人民币)。12月8日，涉案房屋产权过户至被告名下。12月16日，我方收到银行发放的第二笔房款。次日，甲市Z房地产经纪有限公司(下称Z公司)组织双方交接房屋，我方配合被告办妥水电煤及物业等结算和过户手续，但被告拒绝支付尾款。后被告单方将房屋门锁更换。我方认为被告违约，故起诉要求被告支付购房尾款5万元，并支付逾期付款违约金(以5万元为基数，按日万分之五计算，自2009年12月17日起到判决生效日止)。

　　二、被告辩称

　　被告钱先生、柴女士答辩称：我方和原告签订的合同为阴阳合同，系争房屋价格应为290万元，并非305万元，我方已支付了300万元，Z公司与原告串通损害了我方的利益。双方签订的买卖合同附件三付款方式第4条约定，交易中心出具房地产权证后5个工作日内原告应交房。涉案房屋产权过户至我方名下后，我方多次催中介办理交房手续，但原告屡次拖延交房，并拒绝配合办理水、电和有线电视的过户手续，我方无奈于2010年1月13日开锁进户。原告违约在先，我方并未违约，原告要求的购房尾款应扣除其逾期交房违约金(以305万元为基数，按日万分之五计算，自2009年12月17日起到判决生效日止)和逾期交房损失费(暂计1万元)。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2009年10月16日，经Z公司居间，原、被告就甲市XX路XX巷75号1005室房屋签订不动产买卖意愿书，明确涉案房屋有抵押和租赁情况，房屋交付期限为房款付清交房，房屋交付标准为毛坯交房。10月29日，双方签订甲市房地产买卖合同，其中明确涉案房屋有抵押和租赁情况，有固定设施和装修，补充条款第4条约定，被告取得房产证并付清全部房款当日，原告将房屋交付被告，交付标志为原告将房屋钥匙交付被告;附件三付款方式第3条约定，被告于原告交房当日支付尾款5万元;合同第九条约定，被告未按合同约定期限付款的，每逾期一日，被告应支付逾期未付款万分之五的违约金。12月8日，涉案房屋产权过户至被告名下。12月16日，原告收到银行发放的第二笔房款。12月17日，Z公司第一次组织双方交接房屋，办妥燃气过户和物业进户手续，此时房屋内无人，但有桌子、地毯等，被告未付尾款，房屋交接未成。12月18日，被告发函Z公司，第一段中明确：“被告委托Z公司介绍、代理买卖合同，现已合同生效，最后的手续都已办妥，双方都没有发生违约情况。”被告在此函中称因原告出售房屋时带租约，被告同意继续履行租赁合同，要求Z公司督促原告交房租并由Z公司代收。12月24日，Z公司再次组织原、被告双方交房，原告将房屋清空，被告未到场。12月27日，Z公司第三次组织双方交房，被告未到场，后原告和Z公司工作人员至被告住处，被告闭门不见，并要求物业公司工作人员将其赶走。同日，被告发函Z公司，称原告违约，要求Z公司催告原告在12月31日前交付房屋钥匙，并称Z公司法人代表承诺购房尾款由其先支付给原告，剩余中介费免收。12月27日和30日，Z公司两次发函被告，催告被告付清购房尾款5万元和剩余中介费15500元。2010年1月4日，被告在仍未付清房款的情况下，欲开锁进户，被劝止。1月13日，被告自行开锁进户。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、被告钱先生、柴女士应于本判决生效之日起十日内支付原告高先生、罗女士房款人民币50,000元;

　　2、被告钱先生、柴女士应于本判决生效之日起十日内支付原告高先生、罗女士逾期付款违约金(以人民币50,000元为基数，按日万分之五计算，自2009年12月17日起到判决生效日止)。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方签订的不动产买卖意愿书和甲市房地产买卖合同，涉案房屋总价为305万元(并非290万元)，税、费自负，房款付清交房，因此，房款305万元为双方真实意思，原、被告签订的合同并非阴阳合同，被告付清房款为原告交房的前提条件。但被告在取得产证后，始终未支付购房尾款5万元。根据不动产买卖意愿书，被告在知道涉案房屋有租约的情况下，与原告约定毛坯交房，因此，对原告的陈述予以采信，被告口头表示要求承租人搬出。12月17日，Z公司第一次组织双方交接房屋未成，原告称原因在于被告拒绝支付尾款，被告称房屋不符合毛坯交房的条件。根据被告12月18日的函，被告确认在此日之前原告并未违约，并未提及房屋交接条件，反而提出同意继续履行租赁合同，要求Z公司代为收取租金，被告此函与其在不动产买卖意愿书中的意思表示相反;又根据被告提供的证据4、12月27日的函及其买卖合同为阴阳合同的陈述，可以认定，被告拒绝支付尾款导致第一次房屋交接不成。在Z公司组织的第二、三次交房中，在原告将房屋清空的情况下，被告均未到场，不配合办理交房手续，最终致房屋未能办理交接。2010年1月13日，被告在仍未付清房款的情况下，自行开锁进户。因此，可以认定，被告拒绝支付尾款致三次房屋交接不成，构成违约，原告要求被告支付购房尾款5万元的诉讼请求，予以支持。根据双方签订的甲市房地产买卖合同第九条，原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，也予以支持。