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房产律师解析村民翻建房屋

来源：未知作者：未知时间：2012-11-06

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【案情介绍】
某国土所在农村的宅基地管理中遇到以下情况：一是农民保持自己房子基础原位不动，将基础之上的墙体部分或全部拆除重建；二是农民将自己的房子从基础开始重建，但是重建的范围没有超过土地使用证所确定的范围。以上两种情况，不管是否符合村镇规划，农民认为都是土地使用证给予他们的权利，不用经过任何审批。而国土局认为农民这样的行为是未批先建，应当按照《中华人民共和国土地管理法》第62条与第77条之规定给予处理。

【本案评析】

根据《中华人民共和国土地管理法》第11条第2款和第62条规定，农村村民住宅建设能否供地、供多少地，由政府审批；根据《村庄和集镇规划建设管理条例》第18条、第26条第2款、第36条和第37条的规定，村民住宅应建在什么位置、如何建设和施工，则由村镇建设行政主管部门审批。因此，不论村民有无土地使用证，只要未经村镇建设行政主管部门批准，旧宅院内或是在原房屋地基基础上进行的翻新、重建的行为，都属于“未批先建”。这类违法行为，应由村镇建设行政主管部门依法进行处理。《中华人民共和国土地管理法》第62条是对无住宅的村民在申请住宅建设用地（该土地使用权还未从集体土地所有权中分离出来）时的原则规定，第77条则是对违反第62条规定的村民非法占用土地应如何处理的规定，这类依法定性为“未批先占”的行为应由国土管理部门进行处理。

安居律师团队介绍
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律师简介

靳双权律师

靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】

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