宅基地房屋转卖给同村村民合同有效
来源：未知 作者：未知 时间：2012-12-26
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刘某与王某共有子女二人，王甲与王乙。刘某夫妇婚后在昌平区南邵镇某村居住，有北房五间。刘某丈夫1993年王某去世。刘某、王甲、王乙未就上述房屋进行分割。1994年7月刘某取得上述房屋的集体土地建设用地使用证，记载：土地使用者刘某，用地面积为300平方米，建筑面积100平方米。1994年9月王乙以刘某的名义与纪某签订协议书，载明：社员刘某因全家搬迁，先把房产卖给本村社员纪某，双方协商房价为七千元，当天双方签字付款。付款后土地使用权和所有房屋及附属物归纪某所有。此协议书一式两份，双方各一份。证人李某在上签字，并加盖了某村经济合作社的公章。当日纪某将房款7000元交付王乙，并向经济合作社交纳购买房屋管理费2000元。王乙将房屋的集体土地建设用地使用权证、房屋契证及房屋交付给纪某。1997年纪某与苏某签订协议书，载明：经纪某本人申请，大队领导同意纪某原宅院卖给苏某，归苏某所有，大队收手续费2000元。当日纪某收取苏某购房款20000元，纪某将上述房屋的集体土地建设用地使用权证、房屋契证及房屋交付给苏某。
纪某系昌平区南邵镇某村农民，在某村无其他宅基地。
2009年刘某及王甲以王乙、纪某和苏某作为被告向法院提起诉讼，诉称位于昌平区南邵镇某村的房屋原是刘某与王某共有的老宅院，在王某去世后，刘某、王甲、王乙继承了王某的遗产。1994年王乙在刘某及王甲不知情的情况下擅自处分共有财产，严重侵犯了刘某和王甲的合法权益。请求判决认定王乙与纪某签订的房屋买卖协议书应属无效；纪某与苏某签订的房屋买卖协议应属无效；判决苏某腾退房屋。
被告王乙答辩称，当时缺钱，房屋是自己卖的，原告并不知情。
被告纪某答辩称，原告所述与事实不符。协议书是有效的。刘某与我都是本村村民，我没有宅基地，没有住房，根据相关规定属于本村村民之间的房屋买卖，符合买方和卖方的主体资格，买卖合同有效。
第三人苏某诉称，纪某与王乙签订的房屋买卖合同有效，我与纪某签订的房屋买卖合同有效。当时购房双方自愿，大队领导同意，我是善意的，已支付了购房款。现房屋面临拆迁，原告受利益驱使，不讲诚信，毫无根据。我除了现有住房没有其他住房，我没有义务向原告返还房屋。
法院经审理认为，原告与被告王乙在王某去世后，未对遗产房屋进行分割，该房屋属于三人共同共有。在共同共有关系存续期间，被告王乙作为财产共有人之一，以原告刘某的名义将房屋卖给本村村民纪某并不违反关于农村集体经济组织成员住房买卖的相关规定，该协议系双方真实意思表示，合法有效。二原告虽表示出卖房产时自己并不知情，但庭审中陈述当年年底即已经知道卖房事宜。被告纪某购买房屋时经集体经济组织同意，系有偿善意取得，其合法权益应予维护。二原告诉讼请求依据不足，不予支持。驳回原告的诉讼请求。
北京房产律师提示：同村村民之间的宅基地房屋买卖如果没有特殊情况一般认定为有效。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】