基本案情:
二零一三年八月,王天义诉至法院称:二零零七年十二月二十日,我与来宝贵签订《房屋买卖合同书》,约定我将房山区某村南街一巷十四号院及房屋九间卖给来宝贵,价款八万五千元,我与来宝贵均已按合同约定履行。现因我及母亲没有住处,生活困难,因此要求判决我与来宝贵签订的《房屋买卖合同书》无效。
来宝贵辩称:房屋买卖合同合法有效:
1、房屋买卖合同是双方的真实意思表示,并已经履行完毕,此后,我一直居住在此并对房屋进行了翻建和装修;
2、村委会同意和认可我们之间的买卖合同,合同上有村委会的章,村委会代表该村集体组织,所以,我认为村委会同意我使用这块
宅基地;
3、涉案房屋我已于二零一三年八月卖给当村村民赵吴天了。我不同意王天义的诉讼请求。
法院认定及判决:
二零零七年十二月二十日,王天义与来宝贵在房山区某村村民委员会的见证下签订了《房屋买卖合同书》,主要约定王天义将自有房屋北房六间(建筑面积240平方米)、南房三间(建筑面积75平方米)出售给来宝贵,价款八万五千元一次性付清。现合同已经履行。诉争房屋由来宝贵居住使用,并于二零零八年进行了翻建和装修。
法院审理认为,当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规的规定,不得违反法律、行政法规的强制性规定。本案中的农村房屋买卖涉及到宅基地买卖,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份相联系,王天义在处分房屋的同时也处分了宅基地,损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的;
来宝贵并非该村的集体经济组织成员,在该村不享有宅基地使用权,因此双方签订的《房屋买卖合同书》应属无效。对来宝贵称已经村委会认可应属有效的辩解,因村委会系基层群众性自治组织,不具有相关的行政审批职权,故法院不予采纳;
对来宝贵称该房屋已经转卖给他人的观点,与本案确认该合同书是否有效无关。综上,法院判决:王天义与来宝贵于二零零七年十二月二十日签订的《房屋买卖合同书》无效。
房产律师靳双权观点:
一、根据我国《
土地管理法》的规定,农村宅基地属于农民集体所有,农民住宅用地,须经乡(镇)人民政府审核,并由县级人民政府批准。非本村村民不应享有对宅基地的使用权。本案中,来宝贵非该村村民,不应享有该村宅基地的使用权。因此,王天义与来宝贵签订的《房屋买卖合同书》违反了相关法律强制性规定,该合同应属无效。
二、虽然来宝贵又将宅基地及房屋转让给他人,但不影响其与王天义签订的合同无效,至于无效后的返还问题,因王天义没有提出诉讼请求,其可另行提起诉讼。
三、另需要说明的是虽然该买卖合同书无效,由于来宝贵对地上物已进行了翻建和装修,给其造成的损失,可依据过错程度要求王天义予以赔偿。
四、其他与买方赵吴天的合同及返还赔偿问题另行处理。