北京房地产律师解析土地管理法规定的一户只能拥有一处宅基地的含义
来源：未知 作者：未知 时间：2012-11-06
根据《中华人民共和国土地管理法》第62条第1款的规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”根据前述规定，由于土地资源的稀缺性和有限性，我国从法律上规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，而且面积不得超过相关规定的标准。
我国农村集体的土地在使用和分配上体现的是平均分配和人人有份的原则，如解放初的分田到户、划分承包自留地等等，在宅基地的申请使用上也体现了这一原则。但对于法律规定的理解关键是如何正确界定“户”这一概念。我国实行的户籍管理制度一般以子女结婚成家为标志组成一个家庭户籍，所以，在实践中宅基地使用权也一般以户计算。对此有学者认为，户只是因血缘、婚姻等关系联络而共同居住一处生活的自然人团体，不作为单独的民事主体来看待 ，农村自然户的本质是指一个农村家庭，是作为民事主体的自然人的联合。而所谓农村承包经营户是在农村自然户的成员基础上承担特定经济职能的一类社会组织，它与农村自然户是不同的。也有学者认为，农户是农村承包经营户的简称，因而农户是《民法通则》明确规定的特殊民事主体 。还有学者认为，“户”是农村自然户而非农村承包经营户，农村承包经营户是在农村自然户的成员基础上承担特定经济职能的一类社会组织，它与农村自然户不同。农村自然户的本质是指一个农村家庭，是作为民事主体的自然人的联合。正如有学者所言，户只是因血缘、婚姻等关系联络而共同居住一处生活的自然人团体，不能作为单独的民事主体来看待，因此，“户”只是为了申请和管理的方便而由国家和集体认可的单位。
实践中，一些地方一般按以下标准来认定是否构成一个法定农户：
1．申请人是否已经结婚；
2．在经济上是否独立核算；
3．对外交往是否具有独立性。
2005年，浙江省国土资源厅发文即直接规定，只有已经登记结婚的村民才有资格申请宅基地 。可见，在一些地方实践中，未成婚人是不具备法定农户资格的。但有的地方在认定标准上则存在差异，对于村民只要达到成婚年龄或其他界限，即可申请分户，从而申请宅基地。如苏州市就规定，一户全为农业户口的农村村民中有两个以上（含两个）已婚子女（超计划生育的除外）或有两个以上（含两个）未婚子女（超计划生育的除外），其中一人已达到法定结婚年龄，并且该户现有宅基地面积在200平方米以下的，可以分户另行安排宅基地。
根据实践中对户的认定，“一户只能拥有一处宅基地”的“户”理解为农村自然户而非农村承包经营户更为合理；其次，申请人没有宅基地或者目前实际使用的宅基地面积低于政府规定的标准，即作为集体经济组织的成员的申请人从未取得过宅基地，或者曾取得过宅基地但因兴建乡（村）镇公共设施和公益事业建设等原因被收回宅基地，或者原宅基地影响村镇建设规划，需要收回而又无宅基地的，或经批准回乡落户而确无住房的农村自然户。
虽然法律上规定一户只能拥有一处宅基地，但是实践中，由于房屋的继承、赠予、买卖及另外一些非法的原因，使得一些地方存在“一户多宅”的现象。对于“一户多宅”的产生主要原因有：
一、继承了祖辈的房屋；
二、接受馈赠的房屋；
三、由于债权债务关系通过法院拍卖的房屋；
四、农户之间进行房屋买卖交易；
五、农民的户口转为非农业户口后，离开该集体经济组织（如考学），其宅基地使用权无收回；
六、非法抢占第二处宅基地等。
在前述不同原因造成“一户多宅”的现象中，有些是合法的，有些是违法的，有些是于情合理、却依法无据。
对于“一户多宅”的现象，一些地区针对不同情况，在宅基地登记过程中分别进行处理。如有的地方对通过继承、赠予等合法途径获得的两处以上的宅基地，给予进行土地登记并核发证书。但这一做法缺乏明确的规定和法律依据，而且也不符合《中华人民共和国土地管理法》中“一户一宅”的规定。但更多的地方对于农民继承房屋、接受赠予房产、房屋买卖交易、农户离开集体经济组织、户籍的改变等，其宅基地使用权应该怎样处置，是否可以收回其宅基地使用权？怎样收回宅基地使用权？做法不一，而且从国家层面对此也未进行相应的规定，从而也使得农村宅基地的登记发证出现登记发证不统一、不规范，甚至出现与现行的土地管理法相违背的现象。
安居律师团队介绍
“安居律师”是中国房地产律师服务业最优秀的律师品牌之一。“安居律师”团队由北京市东卫律师事务所创办，由数十名房地产专业的律师组成，律师成员都经过房地产法律实务的专业培训，律师进入房地产公司基层进行实践，深入了解房地产业的操作规程，准确把握房地产交易中的法律风险点，团队律师现已累计办理房地产案件数千起，积累了丰富的诉讼经验。“安居律师”是中国房地产律师业最具优势的领军房产律师团队。
“安居律师”团队担任多家大型房地产公司的法律顾问工作。为房地产公司提供教学服务。在深入研究现行房地产法律、法规及政策导向的基础上，“安居律师”建立了房地产法律库及案例大全，涵盖了建国以来房地产全部法律法规及典型案例，并制定了一整套行之有效的办案方法及规程，旨在建立中国最专业的房地产律师团队。 “安居律师”团队分为房产买卖律师、房屋租赁律师、婚姻家庭律师、房产继承律师、拆迁补偿律师、建设工程律师、房产合同律师、析产确权律师，研究领域还包括抵押贷款、物业管理、企业运营、中介、银行等领域。
“安居律师”正凭借丰富的房产诉讼工作经验，精深的律师技巧，卓越的见地，极富创造力的思维，在房地产领域取得了更高的成就，在房地产律师服务市场竞争的浪潮中独占鳌头。“安居律师”将禀承北京市东卫律师事务所的领导管理下，充分发挥房产专业优势，拟将建设成为中国房地产律师服务的风向标。
网站关键词：
房产律师，北京房产律师，北京房地产律师，北京专业房地产律师，北京房屋买卖律师,北京二手房律师，北京离婚律师，北京继承律师,北京商品房买卖律师，北京经济适用房买卖律师，房屋租赁律师，央产房律师,居间合同纠纷律师，房产诉讼律师，打房产官司律师， 房地产中介律师，房产律师网，房产法律咨询，房地产律师,房地产专业律师，房地产律师咨询，房产纠纷律师，二手房法律咨询，婚姻房产律师，房产确权律师，房屋继承律师， 房地产转让律师，北京房地产律师事务所，北京房产律师事务所，找房产律师，聘请房产律师，北京房地产专业律师，建设工程律师，拆迁补偿律师。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】