北京房地产律师解析对宅基地面积超出部分的处理
来源：未知 作者：未知 时间：2012-11-06
在实践中由于宅基地上房屋的继承或房屋的转让，从而使得农民实际使用的宅基地面积超出了法律规定的标准。农村宅基地面积超占各地区因时间段、超占方式的不同，超占状况也不同，归纳起来有两种状况：一是1982年村镇建房条例公布之前就已经存在的老宅基地，超过省内规定面积标准的。二是非法抢占、超占宅基地。特别是1993年撤销农村宅基地登记费及超占费用后，少数农民认为随便可以占用宅基地建房，非法抢占、超占宅基地的现象时有发生。1993年之前，各地为了制止宅基地超占的现象，对于超产部分一般要求缴纳超占费，但是1993年6月20日，国务院召开了全国减轻农民负担工作电话会议，会上宣布取消农村宅基地有偿使用费、农村宅基地超占费和土地登记费等后，各地对于超占部分的宅基地便没有了有效的制止措施。对于超占部分的宅基地使用权在权利确认中，根据法律规定，一般是在房屋存续期间可以享有其占用范围内的宅基地使用权，但对于超占部分要求在办理宅基地使用权登记时要注明，以便于将来翻建或扩建原宅基地时收回所超占部分的宅基地使用权。
1、《确定土地所有权和使用权的若干规定》对超出面积部分权利的确认
1995年原国家土地管理局颁发的《确定土地所有权和使用权的若干规定》对超出标准部分的宅基地使用权的确认进行了规定，如第45条规定：1982年2月国务院发布《村镇建房用地管理条例》之前农村居民建房占用的宅基地，超过当地政府规定的面积，在《村镇建房用地管理条例》施行后未经拆迁、改建、翻建的，可以暂按现在实现使用面积确定集体土地建设用地使用权。第46条规定：1982年2月《村镇建房用地管理条例》发布时起至1987年1月《中华人民共和国土地管理法》开始施行时止，农村居民建房占用的宅基地，其面积超过当地政府规定标准的，超过部分按1986年3月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》及地方人民政府的有关规定处理后，按处理后实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。第47条规定：符合当地政府分户建房规定而尚未分户的农村居民，其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，可按现有宅基地面积确定集体土地建设用地使用权。第49条规定：接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权。继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。第51条规定：按照本规定第四十五条至第四十九条的规定确定农村居民宅基地集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实 规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。
2、各地对超出面积部分的登记与管理
对于宅基地面积超占部分的登记方法，各地区因没有统一的依据，做法也不同。归结起来大致有以下几种做法：
一是按原批准面积予以登记，在土地证书的宗地草图上用红线圈定使用权范围；
二是在土地证书上不反映超占面积，在土地登记卡上注明；
三是对超占面积不予以确定使用权，只作为临时用地。如在灯塔市宅基地登记发证过程中，某宗宅基地实际占用土地1300平方米，则在登记时只登记200平方米（省规定面积），其余1100平方米在宗地图中用红线画出，并在备注栏中填写1100平方米为临时用地。
对于超过标准面积使用的这部分宅基地面积，如果在登记过程中不予体现，则无法为日后的地籍管理提供必要的基础资料，但按照以上三种方法予以登记，则没有相关的法律依据和规范性操作程序。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】