二手房买卖双方应当做好哪些前期准备?
来源：未知 作者：未知 时间：2012-11-19
买房人首先确定自己所需房子的基本条件，包括房屋户型、结构、面积、大概位置和心理承受价位等。这里最重要的是要现场查看。内容包括:
(1)对照房屋所有权证，查看所登记的房屋坐落位置与实地查看的房子所处的位置是否一致。
(2)实地查看房屋时要核对房屋所有权证和土地使用权证原件，且出让方是房屋所有权证所登记的产权人。假如有出让人以种种借口，只肯出示复印件，那么购房者没有必要继续看房，因为复印件不能证明目前该房屋的权属情况且复印件容易做假。
(3)了解房屋的实际情况、周边环境、配套设施和物业管理。对于房屋的实际情况可以从房屋的建成年代，建筑面积(自有面积和分摊面积)是否与产权证上标明的相一致;房屋布局是否合理，设施是否完好。对于私搭、私建、改建的没有在房屋权属证书上登记的，在拆迁时是不能依法赔偿的;对于周边环境和配套设施可以从房屋周围有无污染源、周边环境、小区安全保卫、房屋供电容量、水质、水压、燃气供应等方面了解。因为在二手房合同中只约定房屋本身的基本情况，所以对房屋的配套设施和周边环境进行充分了解，有利于保护自己的合法权益。另外，对于物业管理也要充分了解其服务内容、服务水平、服务质量和收费情况以及是否建立公共设施设备维修专项基金等详细情况。
(4)如果所要买的房子正在出租期限及违约责任等问题。房屋出售方应当做好：
(1)了解相关法律法规的前期准备工作，确信房屋是否可以出售。
(2)确定出售价格。可根据房屋的位置、楼层、朝向、装修习况等综合条件，确定一个合理的出售价格。该报价应为卖方的挥售总价，如果特殊附带买方另行支付的费用，应在报价中明确声明。
(3)选择销售方式。作为卖方，可以选择自行寻找买方销售，也可以选择委托房地产中介公司代理销售。如果选择第一种方式，当然必须完全熟悉整个交易流程，并能确保交易安全。此种方法，避免了中介公司的代理成本，使房屋的销售过程可以完全控制在自己手中。第二种方式，省时、省力、安全，只需要选择一家具有代理资质的房地产中介公司并签署委托代理协议，所有工作全部由中介公司办理。但中介公司将向您收取一定的代理佣金，因此，会增加您的交易成本。
(4)发布出售信息。如果选择自行销售，可以在网络或报纸上发布出售信息。但在发布的信息中应注明自行销售和免中介公司代理等字样。这样，可能会接到较多的询问电话，影响正常生活和工作。因此，如何登记出卖方的联系方式，至关重要。如果选择了中介公司代理出售，中介公司将代理发布卖方房屋的有关出售信息。分析各楼层的优劣，选择最适宜自己的楼层。如果家里有老人，当然应选择较低的楼层，而年轻人常选择较高的楼层。在选择一些特殊楼层(如底层、顶层)时，更要注意仔细分析和考察。但二手房市场的好房源较少，如果好不容易找到一个理想位置的物业，却因对楼层是底层或顶层而放弃，有时会错失良机。其实只要房子不存在一些隐患，倒是不妨作为考虑对象，而且又会比其他楼层的房子有价格优势。
那么到底应如何选择底层与底层住宅比较适合有老人的家庭居住池面潮湿、下水管道容易堵塞的问题。当注意:
(1)安全问题首当其冲，应观察房子门窗的防盗措施是否至位。
(2)底层如果没有架空半层，室内地面只比室外地面高60-90厘米的话，购房者一定要仔细检查其防潮设计和措施。因此，在挑选二手房底楼时，应该在天气连续下雨的情况下去观察房屋的潮湿程度。
(3)对于下水管道容易堵塞的问题只存在于小板楼，而高层建筑的管道层一般在第2层。在挑选小板楼底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理，底层的排水系统是否独立。如果底层的厕所管道、下水管道不接受来自上面各层的排水，自成系统，那么就不会出现由于上面各户的不正常使用而使一层发生堵塞的局面;如果底层的管道与上面各层是相连的，那么就要看其管道是否在一层变粗、变大。
(4)底层最容易接受地面环境的影响。因此，购房者在看完底层的室内时，一定要注意看室外，看阴、阳沟是否通畅，化粪池口是否离自己住宅较远，地面排水系统是否完善，有没有积水的可能，有没有一些死角地带等。
顶层住宅的价格一般会比其他层的价格低5%一10%适合年轻人居住。，比较但顶层住宅经常出现渗漏或过热的问题，因此购房者在选择顶层住宅时应当注意以下事项:
(1)顶层受太阳直射的机会多，照射面积大，顶层的隔热就直接关系到顶层空间的居住质量。购房者在挑选顶层时，就要考察顶层隔热的措施和效果。购房者可看屋面是否设置通风板，其设置的位置和高度够不够;可看顶层的层高是否比其他的层高要高，是否有利于空气流动和散热;可看顶层的遮阳是否有所改善或不同于下面各层，屋顶的形式是否做了特殊处理，如处理成坡屋顶或退台形式，是否有利于通风，是否留出空间可用于晾晒和乘凉等。
(2)购房者还应看顶层的防水、防雨措施。如果屋面坏了，首当其冲的受害者就是顶层住户。屋面是否有良好的防漏措施和耐久年限就成了问题的关键。屋面漏雨，多出现在结构变化部位(如结构缝、沉降缝)、构造变化部位(如伸缩缝等)，因此购房者在选房时，就要首先避免选择处在结构变化部位、构造变化部位的房间。其次，要看其防漏措施的施工质量，如泛水的处理是否做得结实、均匀。最后，顶层的风一般较大，下雨时雨水很容易被吹人室内，购房者在挑选时，可看其雨篷伸出距离是否加大，是否增加了其他方向的遮阳板等。
总之，买房时应该着重考虑一些重要因素，如实用性兼合理性是否完美，功能合理是否兼具美观性，能否适应未来家庭结构变化，是否具有灵活性，如能否满足自住并兼顾出租。至于一些细枝末节，则可以把标准放得低些，这样才有可能买到符合需要的理想物业。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】