购房者与中介公司签定二手房买卖合同时应注意的问题
来源：未知 作者：未知 时间：2012-12-04
看房后，如果购房者对房屋满意，有购买意向，则交易双方进人签订房地产买卖合同的环节，若买卖双方就交易的价款、交楼时间等条款达成一致意见，即可签yr《房地产买卖合同》。 在中介公司参与的情况下，为了避免买卖双方绕开中介私下交易，中介公司一般不同时约见双方，而是分别与买卖双方商谈交易的条件，达成一致后，再与买方签订《定金支付及要约发出通知书》，与卖方签订《承诺书》，待买方交付定金后，三方共同签订(房地产买卖合同)。
在与中介签订《定金支付及要约发出通知书》或《承诺书》时，对签订《房地产买卖合同》的时间、地点及通知义务等应明确约定，如果约定不明确，一旦一方反悔不签订正式买卖合同，对守约方来讲，举证就比较困难。
在签订二手房买卖合同之前，买方应当查看房地产权证，并前往当地的房地产管理部门查清拟交易房屋的产权情况(中介参与的情况下，一般由中介公司完成)，对以下问题应特别注意:
(一)卖家是否为房地产登记簿记载的产权人。根据《物权法》第十七条的规定，房屋权属证书记载的事项与房屋登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因此，如果房地产权证上记载的产权人为卖家而登记簿上记载的产权人关非卖家，则该房地产权证很有可能是伪造的，不能与之签订合同，更不能付款。
(二)房屋是否存在共有人。如果存在共有产权人，则须取得共有人同意出售的证明，根据(城市房地产管理法)共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让。第三十八条的规定，
(三)房屋的用途是商用还是居住用。购房者要注意，根据《物权法》第七十七条的规定，住宅要改成经营用房，除遵守相关法律法规外，还要征得利害关系人的同意，因此，如果拟购房用于经营，对房屋的用途应特别注意。
(四)房屋是否抵押或还有租约等。房屋设定了抵押或带租约，都属房屋存在权利瑕疵，房屋设定抵押权，存在被抵押权人行使优先受偿权的风险，而带租约的房屋因“买卖不破租赁”而暂时不能交付买家使用，同时会产生承租人的优先购买权。
(五)房屋性质是商品房、房改房或是经济适用房。房改房、经济适用房的交易和一般的商品房的交易，适用的法律法规和政策是不同的，在交易手续、转让限制、税费的负担等各方面都有特别的规定，因此房屋性质也是购房者在签订合同前应注意的问题。
【律师提示】
购房者在签订中介合同和买卖合同前，不但要关注房崖物理状况，而且要对房屋的性质和产权情况作详细的了解，以保证交易的安全性，也可避免与中介公司或交易对方产生不必要的纠纷。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】