涂销抵押和办理买方贷款的转按揭替代程序
来源：未知 作者：未知 时间：2012-12-04
通过提前还款来涂销抵押的方式，必须要求买卖双方中的一方有足够的资金，如果卖方无力提前还款，而买方的资金也不足以代卖方还款，则双方之间的二手房买卖难以进行。为解决二手房市场中的这种障碍，国内房地产市场曾出现过转按揭的做法。
“按揭”是香港的叫法，在中国人民银行和各商业银行的正式文件中称为个人住房抵押贷款，即借款人在支付了首付款之后，以所购住房作为抵押物向银行申请的、用于支付剩余房款的贷款。
“转按揭”，从银行的角度讲，就是在抵押物不变的情况下，将借款人(抵押人)的名字由卖家转换成买家。实质上是买卖双方与银行约定，先涂销抵押进行交易过户，然后买家以过户的房屋作为抵押向银行贷款，并用取得的贷款替卖家偿还未还的银行借款，即“上手抵押注销”、“房屋转移登记”、“下手设立抵押”三步并办。
办理转按揭的一般流程是:
1.卖方向银行提出申请;
2.银行同意后，签订转按揭的三方协议;
3.买卖双方签订房屋买卖合同(为避免银行不通过的风险而将买卖合同的签订放到本次流程);
4.银行与买方签订抵押借款合同;
5.到房管部门办理三个手续:银行和卖家涂销抵押。买卖双方交易过户一银行和买家办理新的抵押;
6.银行依三方协议将买方获得的贷款划到卖方用于还款的帐号;
7.银行根据卖方的授权将其帐号_L的款项划回银行，用于偿还借款。
【律师提示】
二手房买卖双方需要注意，转按揭在不同的城市有不同的政策，大多数城市是不允许的，特别是2007年出台众多房地产新政以后。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】