房产律师靳双权解析一起阴阳合同案件
来源：未知 作者：未知 时间：2016-04-18
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（一）案件事实
2012年9月23日，刘健与李刚在居间人北京万众恒基升泰协助下,签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定房款为1860000元。2012年10月，北京市住房和城乡建设委员会向刘健颁发了房屋所有权证。后2013年5月，李刚以与刘健据以办理被诉房屋转移登记所依据的（2012）台民初字第1005号民事调解书并不存在为由提起诉讼，2014年北京市昌平区人民法院判决撤销李刚和刘健办理的房屋所有权转移登记以及刘健颁发房屋所有权证的行为，房子重新登记在李刚名下。
刘健在一审法院诉称：刘健已履行全部合同义务，要求继续履行《北京市存量房买卖合同》，要求李刚配合办理房屋所有权转移手续。
李刚在一审法院辩称：房屋过户的行为违反，刘健没有履行合规的手续，双方签订的买卖合同无效，不同意履行。
李刚反诉称：刘健虚构民事调解书，欺骗国家行政机关，隐瞒自己是外来人口在北京进行第二次购买房产的事实。据此，李刚请求确认双方签订的《北京市存量房买卖合同》无效。
刘健针对李刚的反诉答辩：李刚收取了全部的购房款，履行过程中有瑕疵，行政判决撤销过户行为，与该合同是没有关系的。该合同是在双方自愿平等的条件下签订的，真实有效的，应当予以履行。
（二）一审判决结果
1、李刚配合刘健办理诉争房屋的所有权转移登记手续；
2、驳回刘健的其他诉讼请求；
3、驳回李刚的诉讼请求。
李刚提起上诉，认为（1）、刘健不具备购房资格；（2）、《北京市存量房屋买卖合同》存在阴阳合同，造成国家税费损失，属无效合同；（3）、刘健伪造国家机关公章，构成刑事犯罪，签订合同应属无效。请求本院撤销原审法院的判决，改判刘健与李刚签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
（三）上诉法院认为
刘健是否具备购房资格并非《北京市存量房屋买卖合同》无效的理由；网签合同是否有效并不影响《北京市存量房屋买卖合同》的效力；刘健是否构成刑事犯罪，亦不影响《北京市存量房屋买卖合同》的效力。
（四）二审判决结果
驳回上诉，维持原判。
（五）安居房地产网靳双权律师点评：
《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效。
1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
3、以合法形式掩盖非法目的；
4、损害社会公共利益；
5、违反法律、行政法规的强制性规定。
在本案中刘健与李刚签订的《北京市存量房屋买卖合同》并不存在上述条款中任一行为。同时，刘健是否具备购房资格并非《北京市存量房屋买卖合同》无效的理由；避税产生的阴阳合同应为网签合同，网签合同是否有效并不影响《北京市存量房屋买卖合同》的效力；刘健是否构成刑事犯罪，亦不影响《北京市存量房屋买卖合同》的效力。所以上述合同合法有效。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
对于合法、有效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。本案中，买受人刘健已经依约向出卖人李刚交付了全部的购房款项，李刚即应当向刘健交付诉争房屋，依约履行该房屋的所有权转移登记。
因此，本案中李刚应当配合刘健办理房屋所有权转移手续。
本案涉及到房屋买卖中阴阳合同，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要（2014）》第四款 当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。本案中，签订了阴阳合同，除了价钱条款依据双方的真实意思确定，其余条款的效力不受影响，所以李刚以阳阳合同为由请求确认买卖合同无效，于法无据，不应被支持。
综上所述，法院的判决正确。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】