北京律师靳双权代理的一起房屋买卖纠纷
来源：未知 作者：未知 时间：2016-04-18
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(一)案件事实
刘凯是兰的姑父，田丽是刘凯的儿媳。1984年，张军承租北京市宣武门饭店宿舍管理所某房屋，1993年张军去世，张兰由其姑姑张秀英与姑父刘凯作为监护人。1995年，刘凯将诉争房屋承租人变为自己，2000年，刘凯与原北京是饮食服务集团签订房屋买卖合同，购买诉争房屋2001年7月，原市国土房管局向刘凯颁发诉争房屋所有权证。2011年4月，张兰知悉上述情况后，提起诉讼，要求确认关于诉争房屋的买卖合同无效。法院经审理判决，确认该房屋买卖契约无效，判决生效后，刘凯申请再审，正在审理中。
2009年，9月，刘凯将诉争房屋卖给田丽，签订《存量房买卖合同》，约定首付款238264元，支付日期为2009年8月，合同签订日，刘凯将房屋过户给田丽。2009年9月，田丽像中信贷款400000，用于购买诉争房屋，指定贷款账户为刘凯，合同签订日，中信银行向刘凯付款400000。
张兰诉称：刘凯与田丽恶意损害第三人的利益，对上述房产进行交易。起诉请求：确认刘凯与田丽签订的存量房屋买卖合同无效。
刘凯辩称，不同意张兰诉讼请求。首先，本案是起诉房屋买卖合同无效，房屋买卖基于产权，张兰起诉主体资格有误，二中院判决只是说确认张兰享有债权，但是没有判决赋予张兰对房屋的物权。其次，张兰在起诉中有错误，买卖合同是债权行为，物权行为正在审理中，物权的判决尚未生效，买卖合同无效并不导致产权无效。再次，本案中，房屋买卖是善意的，在2009年刘凯取得房产证，支付了相应对价，张兰认可房屋价格是630000多元，没有证据证明房屋买卖存在欺诈。田丽购买房屋是标准的善意取得。
田丽辩称，支付640000元买的房子，不清楚房子的原始情况。现在房屋已经过户，有房产证。
（二）庭审过程
张兰主张田丽在贷款合同中指定账户名为刘凯体现田丽与离开时利益共同体，恶意串通共同侵权。张兰与田丽丈夫刘涛的户籍字2005年在一起，田丽知悉诉争房屋产权。提供了出所出具的证明信、其由刘凯进行监护的协议书、公证书。
田丽辩称并未与张兰同住，不知房屋来源，未提供证据，同时，主张不知张兰监护人。
田丽出具了银行借款合同、提款通知单、交纳各项税费的票据，主张房屋总价640000元，首付款238264元，签订买卖合同为阴阳合同，约定房屋价格为238364元实际为首付款，未提供证据证明。首付款的主张是以现金支付，无支付凭证。田丽第一次庭审中，称房产过户后第二天给向刘凯支付238000元，刘凯对此亦认可；第二次庭审中，刘凯称田丽于2009年8月向其支付定金50000元，同年9月再向其支付首付款十几万元。庭审中，田丽先是主张银行将涉诉房屋估价为近650000元所以贷款400000元，并称无银行估价的依据；后经法庭向其询问关于银行借款合同中约定的501400元如何解释，田丽称记错了评估价，并仍主张银行根据评估价确定贷款金额，评估价不一定是实际交易价格。
（三）一审法院观点
田丽在按照市场价格进行正常交易未向提供充分证据予以说明，对其主张均无法采信，法院认为，田丽受让诉争房屋时非善意且不以合理的价格受让。同时，刘凯所签的房屋买卖契约经生效判决确认已无效，刘凯缺乏买卖诉争房屋的基础。
一审判决结果：确认刘凯与田丽于二〇〇九年九月二十四日签订的存量房屋买卖合同无效。
刘凯提起上诉，请求撤销原判，改判驳回对方的诉讼请求。认为一审关于善意取得的理解是错误的，无论63万还是40万，均为评估价50万上下合理浮动。
（四）上诉法院观点
刘凯与田丽签订的《存量房屋买卖合同》约定房屋价格为238264元，明显低于市场价格，刘凯辩称该价格是政府指导价，双方存在阴阳合同，未提供相关证据，房款的支付，也未提供充足证据。一审法院认定田丽受让诉争房屋时并非善意，损害了第三人利益，故而合同无效，于法有据，予以确认。
二审判决结果：驳回上诉，维持原判。
（五）安居房地产网靳双权律师点评
《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效。
1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
3、以合法形式掩盖非法目的；
4、损害社会公共利益；
5、违反法律、行政法规的强制性规定。
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。本案的焦点在于刘凯出诉争房屋是否合法及田丽在购买诉争房屋时是否是善意取得。田丽的主张诉争房屋的实际成交价为640000元，但是未提供充分证据证明。关于交付的238000元，田丽与刘凯在前后庭审中的表述均不一致，且未向法庭提供实际交付凭证。关于银行批贷的问题，田丽也表述前后矛盾，无法自圆其说。因此田丽对其以合理价格受让房诉争房屋无法提供充分的证明，根据《中华人名共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。该条款是对举证责任的规定，是指当事人应当对自己主张的事实举证，不能举证的一方当事人承担主张的事实不能成立的后果甚至败诉后果。所以本案中，田丽对自己的主张无法提供充分的证据甲乙佐证，因此田丽应承担主张的事实不成李的后果，即，法院对其主张均无法采信，认为，田丽受让诉争房屋时非善意且不以合理的价格受让。所以，田丽与刘凯签订的存量房屋买卖合同系恶意串通，损害了第三人利益，该合同属无效合同。
综上所述，法院的判决结果正确。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】