房产律师靳双权点评一起房屋买卖纠纷案件

　　本文系北京房产律师靳双权原创，转载请注明出处。

　　为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。

　　(一)案件事实

　　2013年9月30日，关欣然(买受人)与杨晓君(出卖人)经链家公司居间，签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》。约定杨晓君出卖北京市朝阳区某诉争房屋给关欣然，共计2150000元。过户之日交付房屋，约定了逾期交房与逾期付款违约金。逾期交房15日内，每日支付已交房款的万分之五作为违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付，合同继续履行。逾期付款的15日内，自约定期限至实际支付应付房款时，每日支付逾期应付款的万分之五作为违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付， 合同继续履行。自本合同签订之日起90日内，办理过户手续，买受人未如期取得房产证的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。

　　当日，双方及链家公司签署《补充协议》，约定乙方(买受方)分期支付房款，2013年9月30日支付定金400000元，2013年9月30日前自行支付1200000元(包括定金)，2013年11月30日前以资金监管的方式支付950000元。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。合同签订当日，关欣然向杨晓君支付了包括定金400000元在内的房款1200000元。

　　2013年11月3日，关欣然与杨晓君协议将过户时间从2013年11月30日变更为2013年12月15日。2013年12月6日，关欣然与杨晓君协议变更付款方式：公积金贷款"为"商业贷款"。但原告最终没有能够在2013年12月15日前获得银行贷款的审批函。2014年1月3日，杨晓君并以关欣然违约，需要关欣然支付违约金为由，拒绝办理过户手续。关欣然起诉要求杨晓君继续履行合同并支付逾期交房与逾期过户违约金。

　　关欣然诉称： 2013年12月20日，关欣然的贷款申请获得审核通过，但关欣然要求杨晓君办理过户手续，以满足贷款银行放款条件而由贷款银行向杨晓君支付剩余购房款时，杨晓君却予以拒绝，且声明要求解除合同。

　　杨晓君辩称并反诉称：关欣然多次变更合同履行方式，我虽然同意，但我并未放弃追究关欣然逾期付款违约责任的权利，关欣然应按照约定承担违约责任。要求关欣然首先承担违约责任，并赔偿我相应经济损失后，再继续履行合同。

　　关欣然对杨晓君的反诉辩称：合同签订后，我的付款方式符合变更后的约定，不存在违约行为。

　　(二)判决如下：

　　1、关欣然(反诉杨晓君)关欣然与杨晓君(反诉关欣然)杨晓君继续履行《北京市存量房屋买卖合同》。

　　2、杨晓君(反诉关欣然)杨晓君于本判决生效后五日内配合关欣然(反诉杨晓君)关欣然办理诉争过户手续及房屋交付手续。

　　3、关欣然(反诉杨晓君)关欣然于房屋过户后十日内办理北京银行贷款手续。

　　4、关欣然(反诉杨晓君)关欣然于本判决生效后十日内向杨晓君(关欣然)杨晓君支付逾期付款违约金共计101050元。

　　5、杨晓君(反诉关欣然)杨晓君向关欣然(反诉杨晓君)关欣然支付逾期过户、逾期交房的违约金，以二百一十五万元为基数，按照日万分之五的标准，自二○一四年三月二十日开始计算至房屋实际过户并交付房屋之日止。

　　6、驳回杨晓君(反诉关欣然)杨晓君反诉请求。

　　(三)安居房地产网靳双权律师点评：

　　根据《中华人民共和国合同法》第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。

　　《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　《中华人民共和国合同法》第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

　　本案中，关欣然与杨晓君就涉案房屋的付款方式两次协商进行了变更，但关欣然最终没有能够在2013年12月15日前获得银行贷款的审批函。关欣然的行为给双方的合同履行造成了迟延。关欣然此后应当按照合同的约定承担相应的逾期付款的违约责任。

　　杨晓君在同意关欣然变更付款方式后，配合关欣然进行了银行的面签手续，双方应当以最终确认的该种商业贷款付款方式继续履行合同。由于商业贷款需要由银行审批，故链家公司在得到银行的批贷通知后，通知双方进行房屋过户手续，杨晓君应当予以配合。

　　关于关欣然已付房款的数额。2013年9月30日关欣然支付的120万元房款双方没有争议。关于2013年11月3日关欣然支付的13万元中10万元借款问题。双方均认可该10万元是杨晓君用于解除自己房屋上的抵押向关欣然借用，关欣然作为债权人表示，根据银行的审批贷款数额，同意用该款项冲抵部分房款，不再要求杨晓君偿还，应予准予。关于2014年2月11日的2万元，该款项的性质应当以付款人一方的付款目的来认定，关欣然主张该2万元是房款的一部分，应予以确认。故关欣然向杨晓君已经支付的房款总计为135万元。

　　根据上述认定，关欣然已经将除贷款数额之外的房款全部支付完毕，此后杨晓君应当积极配合关欣然办理房屋过户手续。杨晓君在没有见到银行的审批函之前拒绝办理房屋过户手续并无不妥，但在2014年3月19日，案件审理中见到银行贷款审批函后仍旧继续拒绝办理房屋过户手续，应视为违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　所以，杨晓君应当承担逾期过户和交房的违约责任，此后的延期付款的责任不能再继续归咎于关欣然方。杨晓君反诉要求关欣然承担逾期付款的违约责任，对2013年12月16日至2014年3月19日期间的部分予以支持，此前及此后的部分不予支持。关欣然主张要求杨晓君承担逾期过户、逾期交房的违约责任，对2014年3月19日之后的部分亦予以支持，此前的部分不予支持。关于违约金的计算方式，由本院根据双方违约程度及补充合同中约定的第四条中的第1条违约金计算方式及予以确定，即按日计算向守约方支付房屋总价款的日万分之五的违约金。

　　综合上述分析，靳律师认为，法院的判决正确。

　　靳律师提示：

　　房产官司律师靳双权提示各位阅读到此文的当事人，像房屋交易这类大额财产交易，在签订合同、约定履约期限及其他相关事宜时一定要谨慎，多去了解一些相关的购房政策，如果遇到不知道的一定要咨询相关的专业人士，以此来避免日后发生纠纷。

　　当然，如果您遇到了纠纷，也不要着急，一定要第一时间保留好双方之间的往来信件、函件及短信等有关的证据，第一时间找到一位资深的专业房地产律师，以期最大限度的保护自身合法权益不受侵害。

　　房产官司律师靳双权曾于2016年2月15日接受了新浪二手房节目的采访，如果您想了解有关二手房买卖中可能存在的风险及其他相关问题，建议您可以搜索“3·15特别节目：大律师告诉你二手房买卖小心哪些‘猴赛雷’”来了解更多资讯。

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